Что, за сколько, для кого? Актуальные цифры о рынке жилья Тульской области

9 Августа 2016

Во время рабочей встречи президента РФ Владимира Путина с председателем правления Сбербанка России Германом Грефом, 4 августа 2016 года, было предложено незамедлительно брать ипотеку. По словам главы государства, дальнейшего снижения процентных ставок ждать не стоит, так как «инфляционные процессы развиваются». В свою очередь, глава Сбербанка Герман Греф предсказал подорожание жилья.

По экспертным оценкам, в 2017 году ставки по ипотечным кредитам в России могут упасть ниже 11% годовых. Для сравнения, в январе – июне 2016 года средневзвешенная ставка по ипотеке составляла 12,99% годовых.

«Мы надеемся, что это снижение ставок до конца года приведет к тому, что в следующем году уже субсидии со стороны государства не потребуются. Мы рассчитываем, что в четвертом квартале этого года будет реальное оживление на рынке ипотеки», – отметил Греф.

Ранее ЦБ сообщал, что в первой половине 2016 года российские банки увеличили выдачу ипотечных кредитов на 44%. Всего в январе—июне 2016 года банками было выдано 389,8 тыс. ипотечных жилищных кредитов (ИЖК) на общую сумму 664,5 млрд руб.

Что происходит на рынке ипотеки и строительства жилья в Тульской области? Об этом – в нашем материале.


Сколько строят?

В первом полугодии 2016 года объем ввода жилья в Тульской области снизился по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 26,4% (было введено 292,1 тыс. кв. м жилья). Общий объем за 2016 год также запланирован со снижением, тогда как 2015 стал рекордным за последние 25 лет – было введено в эксплуатацию 770,5 тыс. кв. м.

Если посмотреть статистику последних лет, более 500 тыс. кв. м ежегодно вводили в регионе в начале 90-х годов, а показатель недавнего 2014 года и вовсе оказался равен объему ввода жилья 1991 года – 580 тыс. кв. м.

С 1992-93 гг. началось снижение, минимальный объем ввода жилья зафиксирован в 2001 году – тогда сдали всего 128 тыс. кв. м.

С 2005 года ситуация начала принимать позитивный оборот, но в 2008, как помним, грянул очередной кризис, который в значительной мере ударил по стройотрасли и достиг пика к 2011, когда ввод жилья вновь упал до показателей конца 90-х годов.

А в 2013 был зафиксирован резкий подъем: было сдано на 38% больше, чем в 2012 г. Последующие годы стройиндустрия также демонстрировала рост показателя вплоть до рекордного 2015 г.

Что касается текущего года, нынешние социально-экономические реалии заставляют говорить об очередном снижении: по прогнозам регионального минстроя, в Тульской области будет сдано не более 600 тыс. кв. м (снижение может превысить 20%).

картинка 1.jpg

Индивидуальные застройщики возводили примерно так же: «провал» по вводу был в 2001 году (-37%), в 2004 и 2010-11 гг. – тогда темпы ввода общей площади в индивидуальном строительстве затормозились на 15-17%.

А вот 2002 и 2007 гг. были очень благоприятными: частные застройщики сдавали на 60-70% больше жилья, чем в предыдущие годы. С 2012 года, как и застройщики многоквартирных домов, показывали рост объемов ввода. 2015 стал рекордным и здесь – частники сдали 439,2 тыс. кв. м жилья.


Кто строит?

Национальное объединение застройщиков жилья (НОЗА) совместно с порталом «Единый реестр застройщиков» подготовили рейтинг застройщиков по объему текущего жилищного строительства в Тульской области. Всего в регионе жилье строят 22 застройщика. ТОП-7 выглядит так: 

№ в ТОП региона

кв.м.

Застройщик

Регион регистрации

Кол-во домов

Доля в регионе

1

280 101

ГК Ин-Групп  (мкр. «Левобережный», ЖК на ул. Ген.Маргелова)

г. Москва

41

36,58%

2

69 255

ГК Стройкомплект (мкр. «Зеленстрой», ЖК «Парковый»)

Тульская область

7

9,05%

3

57 726

ГК Новый Город (ЖК «Вертикаль»)

Рязанская область

5

7,54%

4

49 351

ГК Владар (ЖК «Московский», ЖК на Вознесенского)

Тульская область

4

6,45%

5

34 782

СК Фаворит (дома в 1 Юго-Восточном мкр-не)

Тульская область

3

4,54%

6

34 411

ГК Интертехпроект (мкр. «Северная Мыза»)

г. Москва

11

4,49%

7

32 956

ГСК Стройальянс (мкр. «Петровский квартал»)

Тульская область

23

4,30%

*Указанные застройщики возводят жилье в границах Тулы. Более подробно о том, какие это объекты, где расположены и когда планируются к сдаче можно прочитать здесь 


застройщики.jpg

 

МНЕНИЕ. В Тульской области по-прежнему остро ощущается нехватка новостроек, –  отмечает наш эксперт, заместитель управляющего Тульским отделением №8604 ПАО Сбербанк Леонид Шибаев

Леонид Шибаев.jpg

– У нас 24 застройщика и порядка 27 объектов на этапе строительства, тогда как в меньшей по численности населения Рязанcкой области количество застройщиков превышает 100 компаний, а объектов – больше 120, в Брянской области – порядка 110, в Калужской области, где население на 30% меньше, чем в Тульской области, строится в три раза больше жилья, чем в Тульской. Кроме того, в нашем регионе большой процент ветхого жилья, жилфонд сильно изношен, что также увеличивает потребности туляков в новостройках».


врез.jpg

 

Сколько стоит?

Согласно июльскому приказу минстроя, норматив стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по Российской Федерации на второе полугодие 2016 года установлен в размере 37 208 (тридцать семь тысяч двести восемь) рублей.

Кроме того, минстрой определил среднюю рыночную стоимость жилья по регионам на третье полугодие. Ее ведомство рассчитывает, анализируя данные Росстата о стоимости жилья на первичном и вторичном рынках и цены на строительство. Для выведения итогового показателя применяются специальные индексы-дефляторы, утвержденные минэкономразвития. Показатель средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения для Тульской области утвержден в размере 33 566 тыс. руб. Дороже в ЦФО только в Твери, Ярославле, Белгородской области и столичном регионе.

цены.jpg

Конкретные минимальные цены за квартиру в конкретном объекте первичного рынка Тулы можно посмотреть здесь.


«Вторичка», по данным Тульской гильдии риэлторов,  стоила в июне 56 673  руб. за кв. м, что меньше данного периода прошлого года на 5,5%.

цены на квартиры.jpg

 

*С приведенными цифрами разнятся оценки специалистов Тульского отделения ПАО Сбербанк: по данным экспертов банка, в настоящее время цена «квадрата» опустилась в среднем до 50 тыс. руб., а снижение средней цены квартиры на вторичном рынке за год составило от 15% до 20% в зависимости от категории объекта. 

«Сейчас тульский рынок находится «на ценовом дне», - отмечает Леонид Шибаев. – Оптимальное время для тех, кто в ближайшие год два планирует обзавестись новым жильем или улучшить свои жилищные условия. 

С сентябре прогнозируется рост цен: сыграет роль как сезонность, так и история со страхованием ответственности застройщиков, тарифы по которому лягут на плечи дольщиков, рост цен на строительные материалы. А за повышением цен на новостройки, поползут вверх и цены на вторичном рынке».

 

Кто может купить?

Рассчитаем ипотечный кредит для семьи из двух работающих туляков (по программе субсидирования ипотеки, с минимальной процентной ставкой и первоначальным взносом от 20%).

По данным Туластата, за январь-май 2016 г., среднестатистический туляк зарабатывает ежемесячно 27 709 тыс. руб. (данные Туластата за январь-май 2016 г.). Двое работающих в семье, соответственно, - 55 418 руб.

Исходя из соцнорм, прописанных в Жилищном кодексе РФ, на семью из двух человек требуется 44 кв. м жилой площади. Умножаем на показатель средней рыночной стоимости для региона - 33 566 руб. Получаем стоимость желаемой квартиры - 1 476 904 руб. 

Первоначальный взнос составит 295 380 руб. (минимальные 20%). Сумма кредита – 1 181 523 руб.

Срок кредитования

Ежемесячный платеж, руб.

Переплата, руб.

30 лет

12 153,29

3 193 683,56

20 лет

13 009,59

1 940 777,03

15 лет

14 180,26

1 370 925,55

10 лет

16 951,42

852 648,36


ипотека.jpg

 

Максимальный ежемесячный платеж по нашим расчетам - 16 951,42 руб. Это 30,5% общей зарплаты нашей семьи.

Основные статьи расходов для большинства опрошенных жителей Тулы (по данным службы исследований HeadHunter по результатам опроса более 10 тыс. жителей, проведенного в феврале 2016 г.) - это:

·         еда (81%),

·         коммунальные расходы (55%),

·         транспорт/автомобиль (33%),

·         аренда жилья/ипотека (25%),

·         расходы на детей (25%),

·         выплата кредитов (24%).

 

То есть, ипотечный платеж сравним по доле в затратах, например, с ежемесячными расходами на автомобиль, и значительно меньше доли на коммунальные расходы.

На аренду и ипотеку, по данным службы исследований, туляки готовы выплачивать одинаковые доли в общем объеме расходов. 

«Но одно дело – жить в старом доме, зачастую с проблемными соседями, постоянными коммунальными проблемами, грязным лифтом и неприятными запахами вокруг, в квартире с непонятной планировкой и еще вдобавок платить за нее чужому человеку, как в случае аренды. И совсем другое – выплачивать те же суммы, но за новую, надежную новостройку, с парковкой, благоустроенным двором и новыми инженерными коммуникациями, а главное, свою собственную. Да и найти в Туле квартиру в аренду даже за 11-12 тысяч – возможно, но это будет или периферия города с плохим транспортным сообщением, или ее состояние будет очень сильно желать лучшего…», – комментирует Леонид Шибаев.

Отдельно эксперт остановился на переплате. По его словам, 2-3 млн руб. – цифры, которые, конечно, сегодня кажутся большими. Но важно не забывать о таком понятии как инфляция: «Через 20-30 лет (срок ипотечного кредита), эти деньги окажутся совсем незначительной суммой. Банки сегодня предлагают великолепные условия по ипотечному кредитованию для своих клиентов, минимальные процентные ставки, которые для самих финансовых организаций делают ипотеку почти убыточной, на этом продукте по таким низким, как сейчас ставкам банки точно не смогут «нажиться», как часто ошибочно считают. В настоящее время именно ипотека – действенный цивилизованный инструмент приобретения жилья и улучшения жилищных условий, для многих – единственная возможность купить собственную квартиру». 

 

Официальные цифры

Переходя от гипотетических подсчетов по статистическим данным, посмотрим, какая картина по ипотечным кредитам сегодня наблюдается в нашем регионе. Доля ПАО Сбербанк на ипотечном рынке страны на 01.06.2016 составила 51%, в нашем регионе - 58%. Тульским отделением в январе-июне 2016 года был выдан 2061 ипотечный кредит на сумму 2 млрд 417 млн руб. В аналогичном периоде прошлого года - 1911 кредитов на сумму 2 млрд 274 млн. Рост количества ипотечных займов – 7,9%.

Всего за 2015 год Тульским отделением ПАО Сбербанк выдано 4343 ипотечных кредита.

Смотрим, что покупали в ипотеку:

В январе-июне 2016 года 1445 ипотечных кредитов (70%) было выдано на вторичное жилье, 562 кредита (27%) – на новостройки. 

«Эти цифры показывают не повышенный интерес к «вторичке». Они показывают нехватку в регионе новостроек, – объясняет Леонид Шибаев. – В Рязани все выглядит строго наоборот: 30% ипотечных кредитов выдается на квартиры на вторичном рынке, 70% - на новостройки. Все потому, что там строится много новых объектов. 

Люди покупают «вторичку» не потому, что хотят жить во «вторичке», а потому что нет достойной альтернативы, мало нового жилья. И когда, к примеру, в Заречье или в Пролетарском районе начинается строительство нового проекта, жители района раскупают там квартиры как горячие пирожки, максимум до этапа 5-6 этажа. Потому что хотят остаться жить в своем районе, но при этом переехать в новое, красивое, улучшенное жилье».



МНЕНИЕ

Дать краткую характеристику нынешней ситуации на тульском рынке жилья мы попросили руководителя отдела продаж ГК «Новый город» (строит жилые объекты в Туле, Рязани, Калуге – прим. ред.) Эдуарда Крылова.

Эдуард Крылов.jpg


Что с ценами?

- Сегодня мы наблюдаем очередное повышение цен на квартиры в Туле.

И для нас, и для ряда других застройщиков оно будет особенно заметно в середине июля - начале августа. Потому тем, кто думает о покупке квартиры, ждать не стоит, а следует поторопиться с принятием решения. Не будет резкого роста цен, повышение будет связано, скорее, с этапами строительства.

Чем характеризуется спрос?

Если в мае мы наблюдали падение спроса, то июнь и июль характеризуются уже повышением активности покупателей. Лето в плане продаж будет более активное, чем весна.

Рост спроса связан с изменениями на рынке ипотеки?

Новости про ипотечное кредитование обычно, действительно, влияют на спрос: иногда ускоряют принятие решение о покупке квартиры, а иногда замедляют, когда люди ждут снижения ипотечных ставок, покупка происходит в следующем периоде. У нас подъем был связан с тем, что мы вывели на рынок пятый дом ЖК «Вертикаль» с большим выбором квартир.

А какие квартиры пользуются наибольшим спросом?

У нас спрашивают разные квартиры: высокий спрос и на «однушки», и на квартиры-студии,

стабильно высокий спрос на 2- и 3-комнатные квартиры. Недвижимость приобретают для постоянного проживания, в целях улучшения жилищных условий: к примеру, семьи, которые уже живут в данном районе и не хотят уезжать из него, но желают приобрести квартиру большей площади, в новом красивом доме.

В Туле строится достаточно жилья?

Могу сказать, что в Рязани его строится в разы больше, хотя регион по численности меньше Тульской области. Здесь пока рынок не перенасыщен, хотя некоторые ниши уже заняты, и ощущается необходимость предлагать покупателю больше конкурентных преимуществ: если раньше покупателя мог заинтересовать сам объект и его расположение, то сейчас проект следует более детально прорабатывать, чтобы он пользовался популярностью.

Какие именно это могут быть конкурентные преимущества?

Это могут быть особенности планировки, чистовая отделка помещений, сдача квартир со стяжкой, дверьми, улучшенным остеклением, системой электропроводки, возможно разные условия финансирования – разные линейки, привлекательные условия и срок рассрочки, сверхнормативная парковка и т.д. Кто-то из застройщиков уже сегодня предлагает эти преимущества для покупателей, кто-то только к этому идет. Но уже понятно, что позитивно выделяться на общем фоне просто необходимо.

 


Читать еще
Жилой комплекс «Павлов». Фоторепортаж стройки
Жилой комплекс расположен на ул. Ак. Павлова, 34а. Это 9-этажный одноподъездный дом на 99 квартир
1060 0
Стройотрасль Тульской области: денежно-кадровая депрессия?
В Тульской области второй год подряд падают объемы введенного жилья и покупательская способность для квартир МКД, растут цены на стройматериалы для индивидуального домостроения и по-прежнему не хватает квалифицированных кадров.
237 0
Цифры строительства и ЖКХ Тульской области
Журнал Professional представляет первый выпуск нового издания – газеты «ПРО строительство и ремонт».
342 0
ТЕМА МЕСЯЦА: НОВИНКИ РЫНКА. Сверхпрочные бетоны
Отличительная особенность высокопрочных и сверхпрочных бетонов — их удобоукладываемость.
2311 0
«Новостройки Тулы»: спецпроект журнала Professional
Пять крупных микрорайонов, возводимых в Большой Туле, десятки жилых комплексов и отдельных домов: прогресс строительства 2015-2017 гг., цены, описание, месторасположения, контакты застройщиков. И нечто интересное – отзывы покупателей.
466 0



Возврат к списку

Наши партнёры