Как правильно продать ипотечную квартиру

26 Августа 2015

Кризис вынуждает...


Продажа квартиры


Жизнь есть жизнь, и в ней бывает всякое. Например, может возникнуть необходимость продать свою квартиру, купленную в ипотеку. В кризисные времена такие вынужденные решения учащаются.

Кто-то высвобождает средства, видя растущую убыточность вложения в недвижимость посредством ипотеки.

А кто-то, взвесив и подсчитав свои средства, понимает, что сможет платить ипотеку за квартиру большей площади. Но чтобы взять новую ипотеку, нужно рассчитаться по предыдущей.

Бывает, что владелец ипотечной квартиры хочет перекредитоваться в другом банке на более выгодных условиях. Тогда речь идет уже о продаже кредита, по которому квартира выступает в качестве залога.

Желание продать ипотеку — это далеко не всегда жажда наживы. Причиной может стать переезд в другой город или страну, развод, потеря работы, другие печальные случаи...

Либо срочно - либо выгодно

Важно помнить, что понятия «срочно» и «выгодно» - практически несовместимые. А правильная оценка недвижимости — один из залогов её успешной продажи. Дальше действует правило «золотой середины», или «справедливой цены». Сбросите цену — продадите быстро, но в убыток себе, завысите — будете ждать немерено долго и, возможно, безуспешно. Будьте разумны, исходите из того, что для вас сейчас важнее: срочность получения денег или их количество.

Чтобы не ошибиться, лучше всего обратиться к профессионалу — опытному риэлтору из фирмы с хорошей репутацией, который поможет оценить вашу квартиру в соответствии с рыночной стоимостью.

Квартиры, приобретенные в кредит, остаются в залоге у банка, пока заемщик полностью не погасит долг. Продать такую квартиру с согласия банка можно, но лучше немного подождать: может, на ваше счастье, рыночная цена квартиры станет выше суммы невыплаченного долга.

А банк — против!

Помните: покуда действует банковский запрет на досрочное погашение кредита - продать ипотечную квартиру вообще невозможно. Если срок этого моратория закончился, приступайте к переговорам с банком.

Учтите, что существуют банки, которые не разрешают продавать квартиру тем, кто имеет задолженность по ипотеке, а в случае подобного обращения выставляют недвижимость на торги по ликвидационной стоимости. Поэтому о политике банка в отношении должников следует узнавать еще до того, как вы взяли ипотеку.

Но и «добрые» банки, как правило, неохотно дают согласие на продажу ипотечной квартиры или на переоформление кредита на покупателя (о причинах — чуть ниже).

И если банк все же пойдет навстречу, он наверняка потребует от покупателя и продавца заключить предварительное соглашение о сделке, заверенное нотариально. Этот документ позволит покупателю в случае каких-либо препятствий обратиться в суд с иском о понуждении к заключению договора купли-продажи квартиры.

Оформление сделки


4884-a8e2fa-c6c210.jpg

Продать ипотечную квартиру можно по двум вариантам:

Вариант 1

После получения согласия банка, определения суммы задолженности по кредиту на конкретную дату и заключения вышеуказанного предварительного соглашения покупатель перечисляет банку задолженность продавца по кредиту.

Продавцу выдают закладную и справку банка об отсутствии кредитной задолженности.

Продавец регистрирует в «Росреестре» снятие обременения на продаваемую квартиру, переход права собственности на нее и договор купли-продажи.

Если имеется разница между размером задолженности по кредиту и стоимостью квартиры, в день сделки деньги кладутся в депозитарную ячейку любого банка; условием доступа к ней будет зарегистрированный договор купли-продажи.

Зачастую банк, в котором продавец брал ипотеку, сам берется сопровождать сделку, предоставляя свою ячейку и связываясь с «Росреестром».

Вариант 2

Банк может переоформить ипотеку на покупателя. Тогда квартира продолжает находиться у банка в залоге.

Банк очень неохотно идет на это, поскольку новый собственник квартиры становится одновременно новым заемщиком банка, и в его лице кредитное учреждение может получить «темную лошадку» вместо старого проверенного клиента. Но если сделку проводит опытный риэлтор, банк, как правило, «сдается».    


Читать еще
Алексей Дюмин. Подробности представления в должности, комментарии политиков и бизнеса
В нашем материале обобщим все, что услышали сегодня о прежнем и нынешнем губернаторах, а также представим мнения экспертов о том, как может выглядеть работа в регионе по разным направлениям с приходом Алексея Дюмина.
1196 0
В Туле обсудили вопросы оспаривания кадастровой стоимости недвижимости
Рост заявлений на оспаривание кадастровой стоимости, типичные ошибки при подаче заявления, судебная практика оспаривания, - эти и другие вопросы рассмотрели участники круглого стола.
5308 0
Жилой комплекс «Вертикаль». Фоторепортаж стройки
Осенью 2015 года началось строительство второй очереди жилого комплекса. Одновременно ведется реконструкция спортивного комплекса с бассейном
2856 0
Построй свой мир

Славный город Воронеж! Основанный по приказу царя Фёдора Иоанновича (последнего монарха из династии Рюриковичей) в 1586 году, он, так или иначе, знаком каждому россиянину, например, своей богатой многовековой историей или многочисленными памятниками архитектуры. Однако в конце апреля он в очередной раз предстал, как крупный деловой центр. С 24 по 26 апреля в столице Черноземья состоялась 36-я межрегиональная специализированная выставка «Строительство».

903 0
Новации в решении жилищного вопроса
Возможно использование любых кровельных материалов: профлист, металлочерепица, битумная черепица и даже натуральная.
500 0



Возврат к списку

Наши партнёры