Как правильно продать ипотечную квартиру

26 Августа 2015

Кризис вынуждает...


Продажа квартиры


Жизнь есть жизнь, и в ней бывает всякое. Например, может возникнуть необходимость продать свою квартиру, купленную в ипотеку. В кризисные времена такие вынужденные решения учащаются.

Кто-то высвобождает средства, видя растущую убыточность вложения в недвижимость посредством ипотеки.

А кто-то, взвесив и подсчитав свои средства, понимает, что сможет платить ипотеку за квартиру большей площади. Но чтобы взять новую ипотеку, нужно рассчитаться по предыдущей.

Бывает, что владелец ипотечной квартиры хочет перекредитоваться в другом банке на более выгодных условиях. Тогда речь идет уже о продаже кредита, по которому квартира выступает в качестве залога.

Желание продать ипотеку — это далеко не всегда жажда наживы. Причиной может стать переезд в другой город или страну, развод, потеря работы, другие печальные случаи...

Либо срочно - либо выгодно

Важно помнить, что понятия «срочно» и «выгодно» - практически несовместимые. А правильная оценка недвижимости — один из залогов её успешной продажи. Дальше действует правило «золотой середины», или «справедливой цены». Сбросите цену — продадите быстро, но в убыток себе, завысите — будете ждать немерено долго и, возможно, безуспешно. Будьте разумны, исходите из того, что для вас сейчас важнее: срочность получения денег или их количество.

Чтобы не ошибиться, лучше всего обратиться к профессионалу — опытному риэлтору из фирмы с хорошей репутацией, который поможет оценить вашу квартиру в соответствии с рыночной стоимостью.

Квартиры, приобретенные в кредит, остаются в залоге у банка, пока заемщик полностью не погасит долг. Продать такую квартиру с согласия банка можно, но лучше немного подождать: может, на ваше счастье, рыночная цена квартиры станет выше суммы невыплаченного долга.

А банк — против!

Помните: покуда действует банковский запрет на досрочное погашение кредита - продать ипотечную квартиру вообще невозможно. Если срок этого моратория закончился, приступайте к переговорам с банком.

Учтите, что существуют банки, которые не разрешают продавать квартиру тем, кто имеет задолженность по ипотеке, а в случае подобного обращения выставляют недвижимость на торги по ликвидационной стоимости. Поэтому о политике банка в отношении должников следует узнавать еще до того, как вы взяли ипотеку.

Но и «добрые» банки, как правило, неохотно дают согласие на продажу ипотечной квартиры или на переоформление кредита на покупателя (о причинах — чуть ниже).

И если банк все же пойдет навстречу, он наверняка потребует от покупателя и продавца заключить предварительное соглашение о сделке, заверенное нотариально. Этот документ позволит покупателю в случае каких-либо препятствий обратиться в суд с иском о понуждении к заключению договора купли-продажи квартиры.

Оформление сделки


4884-a8e2fa-c6c210.jpg

Продать ипотечную квартиру можно по двум вариантам:

Вариант 1

После получения согласия банка, определения суммы задолженности по кредиту на конкретную дату и заключения вышеуказанного предварительного соглашения покупатель перечисляет банку задолженность продавца по кредиту.

Продавцу выдают закладную и справку банка об отсутствии кредитной задолженности.

Продавец регистрирует в «Росреестре» снятие обременения на продаваемую квартиру, переход права собственности на нее и договор купли-продажи.

Если имеется разница между размером задолженности по кредиту и стоимостью квартиры, в день сделки деньги кладутся в депозитарную ячейку любого банка; условием доступа к ней будет зарегистрированный договор купли-продажи.

Зачастую банк, в котором продавец брал ипотеку, сам берется сопровождать сделку, предоставляя свою ячейку и связываясь с «Росреестром».

Вариант 2

Банк может переоформить ипотеку на покупателя. Тогда квартира продолжает находиться у банка в залоге.

Банк очень неохотно идет на это, поскольку новый собственник квартиры становится одновременно новым заемщиком банка, и в его лице кредитное учреждение может получить «темную лошадку» вместо старого проверенного клиента. Но если сделку проводит опытный риэлтор, банк, как правило, «сдается».    


Читать еще
Жилой комплекс на ул. Макаренко. Фоторепортаж стройки
17-этажный монолитно-каркасный жилой дом. Комплекс состоит из 4 секций, 288 квартир, в подземной части будет размещена парковка на 114 машиномест.
2127 0
Жилой комплекс «Павлов». Фоторепортаж стройки
Жилой комплекс расположен на ул. Ак. Павлова, 34а. Это 9-этажный одноподъездный дом на 99 квартир
1254 0
Особенности технологии полусухой стяжки пола
Существуют три способа чернового устройства пола: мокрая, полусухая и сухая стяжка.
525 0
Шумел камыш

Камышовые крыши – не новомодный, а традиционный и, к сожалению,  забытый вид кровли. 

856 0
Микрорайон «Северная Мыза». Фоторепортаж стройки
Микрорайон «Северная Мыза» - это 280 тыс. кв. м жилой площади в юго-западной части Тулы, между пос. Мясново и Иншинский. Здесь будут построены 85 домов, первые из которых введут в эксплуатацию уже в ноябре текущего года.
2671 0



Возврат к списку

Наши партнёры