Как правильно продать ипотечную квартиру

26 Августа 2015

Кризис вынуждает...


Продажа квартиры


Жизнь есть жизнь, и в ней бывает всякое. Например, может возникнуть необходимость продать свою квартиру, купленную в ипотеку. В кризисные времена такие вынужденные решения учащаются.

Кто-то высвобождает средства, видя растущую убыточность вложения в недвижимость посредством ипотеки.

А кто-то, взвесив и подсчитав свои средства, понимает, что сможет платить ипотеку за квартиру большей площади. Но чтобы взять новую ипотеку, нужно рассчитаться по предыдущей.

Бывает, что владелец ипотечной квартиры хочет перекредитоваться в другом банке на более выгодных условиях. Тогда речь идет уже о продаже кредита, по которому квартира выступает в качестве залога.

Желание продать ипотеку — это далеко не всегда жажда наживы. Причиной может стать переезд в другой город или страну, развод, потеря работы, другие печальные случаи...

Либо срочно - либо выгодно

Важно помнить, что понятия «срочно» и «выгодно» - практически несовместимые. А правильная оценка недвижимости — один из залогов её успешной продажи. Дальше действует правило «золотой середины», или «справедливой цены». Сбросите цену — продадите быстро, но в убыток себе, завысите — будете ждать немерено долго и, возможно, безуспешно. Будьте разумны, исходите из того, что для вас сейчас важнее: срочность получения денег или их количество.

Чтобы не ошибиться, лучше всего обратиться к профессионалу — опытному риэлтору из фирмы с хорошей репутацией, который поможет оценить вашу квартиру в соответствии с рыночной стоимостью.

Квартиры, приобретенные в кредит, остаются в залоге у банка, пока заемщик полностью не погасит долг. Продать такую квартиру с согласия банка можно, но лучше немного подождать: может, на ваше счастье, рыночная цена квартиры станет выше суммы невыплаченного долга.

А банк — против!

Помните: покуда действует банковский запрет на досрочное погашение кредита - продать ипотечную квартиру вообще невозможно. Если срок этого моратория закончился, приступайте к переговорам с банком.

Учтите, что существуют банки, которые не разрешают продавать квартиру тем, кто имеет задолженность по ипотеке, а в случае подобного обращения выставляют недвижимость на торги по ликвидационной стоимости. Поэтому о политике банка в отношении должников следует узнавать еще до того, как вы взяли ипотеку.

Но и «добрые» банки, как правило, неохотно дают согласие на продажу ипотечной квартиры или на переоформление кредита на покупателя (о причинах — чуть ниже).

И если банк все же пойдет навстречу, он наверняка потребует от покупателя и продавца заключить предварительное соглашение о сделке, заверенное нотариально. Этот документ позволит покупателю в случае каких-либо препятствий обратиться в суд с иском о понуждении к заключению договора купли-продажи квартиры.

Оформление сделки


4884-a8e2fa-c6c210.jpg

Продать ипотечную квартиру можно по двум вариантам:

Вариант 1

После получения согласия банка, определения суммы задолженности по кредиту на конкретную дату и заключения вышеуказанного предварительного соглашения покупатель перечисляет банку задолженность продавца по кредиту.

Продавцу выдают закладную и справку банка об отсутствии кредитной задолженности.

Продавец регистрирует в «Росреестре» снятие обременения на продаваемую квартиру, переход права собственности на нее и договор купли-продажи.

Если имеется разница между размером задолженности по кредиту и стоимостью квартиры, в день сделки деньги кладутся в депозитарную ячейку любого банка; условием доступа к ней будет зарегистрированный договор купли-продажи.

Зачастую банк, в котором продавец брал ипотеку, сам берется сопровождать сделку, предоставляя свою ячейку и связываясь с «Росреестром».

Вариант 2

Банк может переоформить ипотеку на покупателя. Тогда квартира продолжает находиться у банка в залоге.

Банк очень неохотно идет на это, поскольку новый собственник квартиры становится одновременно новым заемщиком банка, и в его лице кредитное учреждение может получить «темную лошадку» вместо старого проверенного клиента. Но если сделку проводит опытный риэлтор, банк, как правило, «сдается».    


Читать еще
Новостройки Тулы: подходящий момент для покупки жилья
Сегмент многоквартирных домов при этом выглядит достаточно стабильным: новых «проблемных» объектов не появляется, на рынок выходят перспективные игроки, а цены и условия покупки квартиры, благодаря программам банков и застройщиков, вполне комфортные.
620 0
ТЕМА МЕСЯЦА: СТРОИТЕЛЬСТВО. Жилой дом на ул. Ершова. Фоторепортаж стройки
Девятиэтажный панельно-кирпичный жилой дом на 1-, 2- и 3-комнатные квартиры.
3051 0
Тульский рынок недвижимости: итоги и перспективы

6 декабря состоялась пресс-конференция Тульской Гильдии риэлторов, где обсуждалась ситуация и тенденции рынка недвижимости региона. Участниками пресс-конференции стали застройщики, представители банковского и риэлторского сектора экономики 

430 0
Сдается квартира. Мыться по четвергам!

О том, как некоторые хозяева устанавливают свои правила на сдаваемых «метрах»

1108 0
Тотальный полуфабрикат vs готовое жилье
Клуб главных редакторов СМИ рынка недвижимости провел III Девелоперские дискуссии.
524 0



Возврат к списку

Наши партнёры