Копить нельзя купить

16 Ноября 2018

Сколько времени потребуется жителю России и туляку в частности, чтобы самостоятельно накопить на квартиру в современных экономических реалиях? Что эффективнее: откладывать или взять ипотечный кредит? Аналитические данные предоставлены профильными экспертами. 

заглавная.jpg 

Прием с не проставленной в заголовке запятой, конечно, древний и избитый, но в вопросе приобретения жилья по ипотеке актуальность пока сохраняет.

На протяжении последних двух десятков лет коварная запятая в представлении наших соотечественников неоднократно металась, не в силах определиться с занимаемой позицией.

 весы.jpg

Жизнь взаймы: ретроспектива ипотеки в России

Если верить историкам, точкой отсчета для российской ипотеки нужно считать 1754 год. Система кредитования дворян под залог недвижимого имущества возникла в период царствования императрицы Елизаветы Петровны и действовала на протяжении века. Далее следовал краткий перерыв в 1859-1861годах, вызванный указом Александра I о прекращении долгосрочного кредитования. После отмены крепостного права же ипотека не только возродилась, но и расцвела буйно. Это был поистине ее звездный час: деньги выдавалась на 49 лет под 6 и менее процентов годовых . В итоге более 20 миллионов бывших крепостных получили ссуды в размере 80 % от стоимости надела. Но историю ипотеки прервала Октябрьская революция – множество банков в ходе национализации закрылись, а на частную собственность был введен запрет.

Говоря о новейшей истории (законодательное обеспечение ипотека вновь получила в 1998 году), можно сказать, что институт ипотечного кредитования заново развивался в России даже не с нуля, а «из минуса». В 1998 году, на заре современного этапа ипотеки кредиты выдавались под 40 % годовых и сроком на три года. Некоторые банки пытались предложить псевдоипотечные кредиты еще в первой половине 90-х – под 36 % в иностранной валюте сроком на один год…

 Примерно с 2005 года ипотечный рынок в России вошел в стадию активного роста: процентная ставка сократилась до 14%, и за год было выдано кредитов на 30 миллиардов рублей. Спустя еще три года, банки снизили ставку до 10-12%, а срок кредитования увеличился до 30 лет.  Планы нарушил экономический кризис 2008-2010 годов – непогашенные  займы спровоцировали банки на ужесточение требований к заемщикам: процентные ставки вновь повысились, требования по страхованию залога выросли, программы кредитования без первоначального взноса практически полностью были свернуты…

Начиная с 2011-го, и по сей день институт ипотеки в стране стабильно развивается, а тот факт, что даже мировому кризису не удалось его уничтожить, повысил доверие к ипотеке как инструменту у многих россиян, ранее обжигавшихся и на молоке, и даже на воде, а потому привыкших «дуть» уже на все подряд.

Запятая начала приживаться в конце вынесенной в заголовок фразы.

Похожее изображение 

Двадцать лет спустя

В самом деле, - решил измученный нестабильностью экономики россиянин, - пусть кабала, пусть переплата, но хоть поживу в собственной квартире сейчас, а не когда-нибудь, может быть. Ведь, в принципе, могло и не быть. В начале XXI века вопрос о том, удастся ли накопить на покупку жилья, откладывая, перед среднестатистическим жителем страны просто не стоял.

Задать сакраментальный вопрос и получить на него статистически подтвержденный ответ взялась спустя 20 лет со дня «второго рождения» ипотеки компания «ФинЭкспертиза», предоставившая данные по результатам проведенного исследования редакции «Professional».

За основу при проведении расчетов в октябре 2018 года были взяты последние данные Росстата и актуальная информация банковского сектора по регионам страны.   

Оценщики компании подсчитали, сколько времени может потребоваться среднестатистической семье в каждом из российских регионов, чтобы самостоятельно накопить на квартиру в пределах своей области, края или автономии.

За объект исследования принималась семья, состоящая из двух работающих людей, получающих среднюю по региону зарплату. В расчетах использовались данные Росстата «Номинальная начисленная средняя заработная плата» за вычетом 13% - обязательного налога на доходы физических лиц.

В качестве базового приобретения рассматривалась двухкомнатная квартира площадью 50 квадратных метров на вторичном рынке жилья. Данные о стоимости 1 квадратного метра такой недвижимости также были взяты у Федеральной службы государственной статистики в разрезе регионов.

Картина получилась прелюбопытная.

фото: pixabay.com

Эксперты установили, что среднестатистической семье, не снимающей жилья (например, живущей у родственников) и откладывающей на квартиру одну зарплату из двух получаемых в месяц, на накопление достаточной для покупки недвижимости суммы в среднем по Росси понадобится 5,2 года.

Конечно, усреднение по стране вызовет в памяти у многих старый анекдот о средней температуре по палате, и все же показатель вышел неожиданно оптимистичным.

Даже если брать в рассмотрение более близкий к реалиям вариант, когда семья, целенаправленно занимаясь самостоятельным сбережением, при этом еще и оплачивает съемное жилье, по расчетам экспертов выходит, что ждать покупки нужно будет 9,2 года. То есть, срок возрастает почти вдвое. Но все равно он сопоставим, а в большинстве случаев - не превышает срока «расплаты» по ипотечному кредиту. На сегодня наиболее популярными предложениями на рынке ипотеки в стране, согласно данным ИА «Финансовый юрист», являются кредиты на срок 15-20 лет. По данным Банка России, средневзвешенный срок ИЖК по стране составляет на начало октября 2018 года 196,2 месяцев (16,35 лет).

молодая семья.jpg 

Где на Руси жить хорошо?

Данные «ФинЭкспертизы» по регионам разнятся в несколько раз.

Самый оптимистичный срок ожидания – у условной семьи (не арендующей жилье), проживающей в Магаданской области  – всего 2,6 года. 2,7 года придется копить жителям Ямало-Ненецкого автономного округа; 3,3 года – Ненецкой автономии. Близкий показатель (3,4 года) у Тюменской области и Югры.

Причина, в первую очередь, кроется в соотношении среднемесячной заработной платы, начисляемой в регионе, и стоимости квадратного метра жилья в его пределах. Во всех вышеупомянутых регионах зарплата значительно превосходит стоимость квадратного метра местной недвижимости. Например, номинальная начисленная заработная плата в Магаданской области составляет 83 997 рублей против 44 814 рублей за единицу площади жилья на вторичном рынке.

Дольше всего, по расчетам финансовых экспертов, откладывать на вожделенную покупку придется семье из Приморского края (9 лет), Нижегородской области (8,1 года), республики Татарстан (7,9 года). Тот же показатель – 7,9 года – у города Москвы: несмотря на то, что зарплаты здесь сравнимы с «северными» и «дальневосточными», жилье в столице стоило на момент проведения исследования 147 807 рублей за квадратным метр (усредненные данные по рынку вторичной недвижимости).

Если рассматривать данные по федеральным округам, то лишь в Северо-Западном среднемесячная номинальная начисленная зарплата работников организаций превышает среднюю цену 1 кв. м общей площади квартир на рынке жилья округа (51 726 рублей против 49 316 рублей). Расчетный срок ожидания для семьи, имеющей возможность в период накопления не снимать недвижимость для временного проживания, здесь составляет 4,6 года.

А вот в Южном федеральном округе жителям в среднем придется ждать приобретения квартиры на собственные накопления в течение 7,3 года. Квадратный метр вторичного жилья здесь обходится в среднем в 50 891 рубль, а средняя зарплата составляет 33 168 рублей (0,65 %).

два енота.jpg

Теперь перейдем к менее радужному варианту, когда семья из двух человек, получающих среднюю по региону зарплату, все так же оставляя половину суммарного заработка «на жизнь», из суммы, которую она могла бы откладывать на покупку квартиры, не только отчисляет государству положенные 13 %, но и оплачивает аренду съемного жилья (так же – двухкомнатной квартиры) по действующим в регионе средним расценкам.

Позиции лидеров рейтинга существенно не меняются. Разве что, с четвертого-пятого на третье место по скорости накопления перемещается Ханты-Мансийский автономный округ – Югра (5 лет). В Ямало-Ненецком автономном округе показатель составляет 4,3 года. У лидера – Магаданской области расчетный срок ожидания – 3,8 года. Замыкают пятерку Ненецкий автономный округ и Тюменская область (5,1 года).

Самая высокая стоимость аренды жилья на момент проведения исследования была зафиксирована в Сахалинской области – 35 973 рубля. Это на 1 рубль выше московского показателя. Даже при средней зарплате размером почти в 100 тысяч рублей дороговизна съемных квартир вывела регион на 14 место с конца (13,8 лет накопления). Для сравнения: при расчете «идеального варианта» (когда семья не платит аренды) регион находился на 7 пунктов выше, а срок накопления там составлял 6,3 года – столько же, сколько в Ивановской и Воронежской областях.

В самый конец рейтинга высокая арендная плата за недвижимость отбросила республику Дагестан (21,2 года) и Чеченскую республику (32,1 года). Чтобы копить столько лет подряд, нужно обладать не только жесточайшей волей и самоорганизацией, но и поистине железными нервами.

переплата.jpg

Полцарства за…

Теперь предположим, что, вооруженные приобретенной информацией, семьи каждого из регионов решат взять квартиру в ипотеку ровно на тот срок, за какой могли бы накопить на нее, согласно приведенным условиям расчета.

Переплатят, разумеется, все. Вопрос, сколько?

Магаданская область и здесь сохранит лидерские позиции: переплата за расчетный срок составит лишь 11,8 %. Самая значительная переплата, естественно, ждет регионы с максимальной длительностью самостоятельного накопления. В Чеченской республике это – 43,07 %; в Нижегородской области – 44,17 %; в Приморском крае переплата составит почти половину стоимости покупки – 49,65 %.

В среднем россияне переплатят по сравнению с самостоятельным накоплением порядка 27,38 % стоимости приобретаемого жилья.  

Между тем, ипотека в России продолжает уверенно наращивать обороты.

Согласно официальным данным Банка Росси на 01.10 2018 года, объем ИЖК за последний месяц расчетного периода в целом по стране составил 254 миллиарда 853 миллиона рублей при средневзвешенной ставке 9,41 %. За текущий год этот показатель лишь немного уступает августовскому (259 976 миллионов рублей). В целом же, в течение 2018 года в России прослеживается тенденция роста объемов ипотечного жилищного кредитования.

ИЖК за месяц (сентябрь).JPG

С начала года (по данным на 01.11.2018 года) в рамках ИЖК россиянам было выдано 2 триллиона 70 миллиардов 504 миллиона рублей. За аналогичный период 2017 года – 1 285 259 миллионов рублей.

Причем, есть основания предполагать ощутимый всплеск активности на рынке ИЖК в конце года. К примеру, в декабре 2017 объем выдачи ипотечных жилищных кредитов в стране вырос по сравнению с ноябрем того же года на 24,9 %. В 2016 году скачек был еще более значительным: декабрьские выдачи превысили ноябрьские на 34,4 %.

Впрочем, даже не ожидая существенного роста объема выданных кредитов под занавес года, можно констатировать: 2018 уже «побил рекорд» предшествующего 2017-го года. За период с января по сентябрь (включительно) года нынешнего объем ИЖК, предоставленных населению страны, превысил суммарный объем за весь 2017 год (тогда он составил 2 021 402 миллиона рублей).

Исследование долговой нагрузки частных российских заемщиков за последние 12 месяцев, подготовленное Национальным бюро кредитных историй (НКБИ) и презентованное 7 ноября 2018 года в ИА ТАСС в ходе пресс-конференции «Долговая нагрузка населения: пути предотвращения избыточной закредитованности», содержит, в частности, информацию о том, что доля ипотеки на текущий момент выросла до 44% портфеля всех кредитных организаций страны.

брелок.jpg 

Своя рубашка

Благодарю читателя за терпение, достойное настоящего «ипотечника»: в завершение мы добрались до конкретики по родному региону.

Итак, в качестве базового приобретения выступает двухкомнатная квартира на рынке вторичной недвижимости размером 50 квадратных метров для семьи из двух работающих людей. На одну среднюю по региону зарплату они живут, другую откладывают на приобретение квартиры. За съемное жилье не платят.

Исходя из средней цены за один квадратный метр жилплощади в Тульской области 45 358 рублей (согласно данным, использованным для расчетов «ФинЭкспертизой») при среднемесячной номинальной начисленной заработной плате работников организаций в регионе 35 545 рублей (актуальные на момент проведения исследования данные Росстата), срок накопления на квартиру своими силами в регионе составляет 6,1 года.

Стоимость аренды двухкомнатной квартиры в Тульской области принимается компанией-экспертом за 16 037 рублей. Если наша семья, продолжая жить на одну зарплату, снимает жилье на этих условиях, расчетный срок накопления вырастет до 12,7 года.

С целью сравнения эффективности самостоятельного накопления средств на покупку квартиры с использованием инструмента ипотечного кредитования экспертами компании был рассчитан средний размер аннуитетного платежа на тот же срок. В Тульской области он составил 40 941 рубль. Расчетная ставка по кредиту – 9,55 %.

Не вдаваясь в подробности о том, насколько реален этот платеж при среднемесячном бюджете семьи 61 848,3 рубля (две зарплаты за вычетом НДФЛ), обозначим лишь переплату, которая у тульской семьи составит за весь срок 32,39 %.

Остается только отметить, что приведенный расчет касается семьи, которой посчастливилось иметь бесплатное пристанище на 6,1 года, пока она вела самостоятельные сбережения. В отношении семей, дополнительно несущих бремя арендных платежей, расчеты по переплате не велись. Быть может, потому что результаты ожидались печальные…

Что касается ипотечного кредитования, то по его объемам регион стабильно сохраняет на сегодня четвертое место по ЦФО, после Москвы, Московской и Воронежской областей. Правда, три лидера рейтинга от нашего региона держат колоссальный отрыв. Для сравнения: по данным Банка России на 01.10.2018 года объем ИЖК за сентябрь составил в Тульской области 2 682 миллиона рублей. Город Москва за аналогичный период имеет показатель, превышающий эту сумму в 13,4 раза (35 888 миллионов рублей). Но и у нас, как в целом по стране, ипотека повышает темпы.

«В сентябре 2018 года в Тульской области выдано 1 168 ипотечных жилищных кредитов на сумму 2,3 миллиарда рублей. Годом ранее жители нашего региона получили 930 кредитов на сумму 1,6 миллиарда рублей. Все кредиты выданы в национальной валюте, - сообщили в Отделении Тула ГУ Банка России по Центральному федеральному округу. - Средний срок кредитования составляет более 16 лет. Средневзвешенная процентная ставка на начало октября 2018 года составила 9,5% (год назад этот показатель находился на уровне 11,0%). Совокупная задолженность по ипотеке в регионе достигла 53,1 миллиарда рублей. Доля просроченной задолженности составляет 0,7%».

Последний факт радует более всего. Имея, как уже говорилось, четвертый по объему выданных ипотечных жилищных кредитов показатель в ЦФО, Тульская область, что резонно, занимает четвертую строку и по показателю совокупной задолженности (кредиты выданные населению, но еще не погашенные). А вот по просроченной задолженности регион – шестой. Имея меньшие объемы кредитов, по просроченным долгам нас «опередили» Калужская и Ярославская области. На начало октября суммарная просроченная задолженность жителей Тульской области составляла 384 миллиона рублей, доля ее в совокупной по сравнению с предыдущим расчетным периодом не возросла.

ипотека - риски.jpg

Думайте сами, решайте сами

«Мы исходим из того, что наша политика по снижению инфляции и по снижению ставок приведет к тому, что ипотека будет еще более доступной и будет как общее правило – ипотечные ставки на уровне 7–8%, - заявила Председатель Банка России Эльвира Набиуллина в ходе сессии вопросов и ответов для СМИ по итогам заседания Совета директоров 15 июня 2018 года.

Что ж, было бы прекрасно. Впрочем, проведение упомянутой политики должно, по логике, привести и к повышению уровня благосостояния россиян, следовательно, повысить шансы на самостоятельное накопления средств на покупку жилья.

«Экономике в целом и банковской системе в частности выгодна ипотека. Развитие этой сферы привело к увеличению ее доступности. Существует целый блок решений, нацеленных на реструктуризацию ранее взятых кредитов. Люди на это очень позитивно реагируют, - комментирует Алексей Баскаков, руководитель департамента оценки компании «ФинЭкспертиза». - Тем не менее, наше исследование показывает, что есть и другой путь. Отложенная покупка квартиры в России может стоить более чем на 27% дешевле, и это в среднем. Приблизить дату покупки помогут банковские инструменты, позволяющие не только сберегать, но и приумножать накопленное».

Картинки по запросу на распутье

Как всегда, выбор остается за каждым из нас. Главное – знать, что он есть.


Читать еще
Алексей Дюмин представил Программу развития Тульской области
Главный стратегический приоритет Программы развития - это повышение качества жизни граждан.
1278 0
Долгожданный ноябрьский рейтинг кадастровых инженеров региона
Региональное Управление Росреестра подготовило рейтинг кадастровых инженеров, осуществляющих свою деятельность на территории Тульской области, за ноябрь 2018 года.
101 0
В Туле вводится единый платежный документ на оплату ЖКУ
В октябре туляки получат новую квитанцию на оплату услуг ЖКХ. Обработкой информации, поступающей от УК, ресурсоснабжающих организаций и населения, теперь занимается Областной Единый Информационно-Расчетный Центр.
3603 0
Налоговый вычет за квартиру только через 5 лет
Ранее мы писали, что президент одобрил поправки в Налоговый кодекс РФ http://proftula.ru/news/30719/. Тульская гильдия риэлторов представила аналитическую записку по данному вопросу.
1619 0
В Хабаровске школьники познают «науку» ЖКХ
9 апреля 2014г. стартуют занятия по вопросам жилищного и коммунального хозяйства для учеников старших классов средних общеобразовательных учреждений Хабаровска. Первый урок пройдет в МБОУ СОШ №74.
955 0



Возврат к списку

Наши партнёры