Тульский рынок ИЖС: кризис и куча проблем

5 Мая 2017

Спецпроект журнала Professional «Малоэтажка»

Рынок частных домов и земельных участков в Тульской области – странный, непознанный и совершенно разный, полный неожиданностей как для покупателей, так и для самих продавцов и риэлторов.

Последние, к слову, констатируют множество проблем сегмента, среди которых коммуникации, вопросы оформления и падение покупательской способности. «Сидим и ждем, когда кончится кризис», - говорят представители ведущих агентств недвижимости региона. «У нас вал заявок на кредиты для строительства частных домов», - отвечают в региональном Фонде ипотечного кредитования.  

Было хорошо – стало плохо

До 2008 года вокруг Тулы активно развивались коттеджные поселки, земля и дома там пользовались спросом, дачи, таунхаусы в черте областного центра тоже покупались без вопросов. Индивидуальное жилищное строительство было на подъеме. Вот так с ностальгией вспоминали те времена риэлторы, собравшиеся в конце марта на круглый стол, посвященный проблематике рынка частных домов.

А потом грянул кризис. «2015 год показал нам всем, что продажи земельных участков и домов упали. Сейчас земля очень подешевела, но сделок все равно крайне мало», - с горечью констатировали представители АН. И добавляли обреченно: «В этой ситуации все, что можем сделать, - это дождаться окончания кризиса».

Кризис на рынке частного домостроения вылился в дешевую землю, которую все равно не покупают, и высокую стоимость строительства и эксплуатации дома, что могут позволить себе сегодня далеко не все.JPG


Печальная статистика

Негативные тенденции на рынке «малоэтажки», отмеченные риэлторами, подтверждают и официальные цифры статистики. Так, в 2016 году на 19% снизился объем введенного в эксплуатацию жилья. Причем в значительной мере «просело» именно строительство частных домов.

Так, общий ввод составил 622,6 тыс. кв. м – здесь многоквартирные дома и индивидуальное жилищное строительство. При этом «квадратов» МКД ввели даже больше на 3%, а на общее падение показателя повлияло как раз резкое сокращение строительства частных домов. 

Власти спешат на помощь

Тульским властям такое положение дел не нравится, отрасль «малоэтажки» надо срочно поддержать. Для чего с 2017 года региональный Фонд ипотечного кредитования начал выдавать льготные кредиты не только отдельным категориям граждан, как было раньше, но и всем желающим.

Делается это в рамках программы «Свой дом», которая предполагает выдачу кредита на строительство частного дома по ставке 10,9% и максимальной суммой 3 млн руб.  Цель программы - активизировать рынок строительства ИЖС. «В том числе, и для отчета области по цифрам ввода жилья, - подчеркнул, выступая в рамках круглого стола, руководитель отдела кредитования и рефинансирования Фонда Дмитрий Морозов. - А еще строительство домов «потянет» вверх за собой и другие отрасли: простимулирует рынок стройматериалов, позволит создать рабочие места и т.д.». 

На реализацию ипотечного кредитования как льготным категориям граждан, так и всем желающим получить заемные средства, выделено 368 млн руб. Планируется выдать кредиты 335 заемщикам.

Изначально программа была разработана для врачей, затем в нее включили учителей и прочие льготные категории. В 2016 году прирост заявок составил 28%. В этом году возможностью получить кредит могут воспользоваться все желающие, и уже в марте в Фонде отмечали «взрыв» количества заявок.

Деньги выделяются этапами, траншами: на фундамент, затем на стены, крышу. Реализацию каждого этапа контролируют специалисты Фонда с выездом на место. В залог второго и третьего транша идет квартира или заемщика, или третьих лиц. Работу подрядчиков заемщик контролирует самостоятельно – это в его же интересах.  Причем в регионе уже есть подрядчики, которые себя хорошо зарекомендовали в рамках работы по данной программе.

Условия получения кредита максимально просты: у заемщика должен быть договор подряда, смета на строительство  и наличие 10% от суммы кредита на расчетном счету (то есть, при необходимости получить максимальные 3 млн руб. на счету заявителя должно быть не менее 300 тыс. руб., что можно подтвердить выпиской от банка).

Кредитные ограничения

Если условия кредитования в региональном Фонде представляются достаточно лояльными, то банки, напротив, несколько ограничивают возможности заемщиков. Это отметили риэлторы в ходе круглого стола, назвав данный фактор в числе сдерживающих рынок малоэтажного строительства. В ответ представитель тульского отделения банка «Российский капитал» отметил, что объектов частного домостроения, удовлетворяющих требованиям банков, действительно немного.

Программа для кредитования приобретения жилых домов действует, но распространяется не на все объекты. К примеру, нет привязки объекта по географическому положению, к населенному пункту, но есть требования по наличию в доме коммуникаций: света, воды и отопления (газового или другого типа – неважно). Есть обратная требования к износу дома – не более 60%. Вообще же каждый конкретный случай заемщика и желаемого объекта рассматривается банком в индивидуальном порядке.

Больной вопрос – газ

Председатель Тульской Гильдии риэлторов Алексей Сидоров в ходе обсуждения отдельно остановился на проблеме дорогостоящего подключения домовладений к газу. Что, по его мнению, играет первостепенную роль в отсутствии покупательского спроса на частные дома.

«Рынок индивидуального жилья востребован. Но, к сожалению, нет политики поддержки индивидуального жилищного строительства, - уверен Алексей Сидоров. - Власти к индивидуальному жилищному строительству никак не относятся. Когда возникает вопрос с коммуникациями, отвечают: Покупайте там, где есть коммуникации. По газу – с чего складываются такие тарифы на подключение, непонятно». Эксперт уверен, что этим вопросом стоит озадачиться региональным и местным властям.

Участки.JPG

Коллеги Алексея Сидорова по риэлторскому цеху согласились с озвученной позицией, что газ нынче дорог. Но заметили при этом, что альтернатива газу как источнику отопления для частных домов есть: те же современные твердотопливные котлы, электрические котлы и др.

Близко - дорого, далеко - неудобно

Друга я проблема - удаленность от социальной инфраструктуры и отсутствие подъездных дорог – приводит к тому, что семьи с детьми, которым нужны детсады и школы, не уезжают из города. А загородную недвижимость если и покупают, то не дальше 5-10 км от Тулы – это, в основном, дачи. Частные дома здесь стоят дорого. Дешевле - если дальше 15-20 км от города. Но такое жилье для постоянного проживания подходит разве что только пенсионерам. И такие земельные участки чаще всего выставляются на продажу без подключенных коммуникаций.

Оформление по-черному

Директор агентства недвижимости «Эдвайзер» Елена Баландина в своем выступлении озвучила такую проблему, как мошенничество при продаже и оформлении земли, когда купленный участок оказывается с наложением на границы соседнего участка на кадастровой карте, либо не стоит на кадастровой учете, не отмежеван и проч.

Ее коллега из АН «Деловой Союз» добавил, что у большинства людей, сталкивающихся с подобными проблемами, на деле ошибаются только в одном – в желании купить дом или дачу дешево: «Если человек на своем доме или даче все делает как надо, как надо оформляет и подключает, что нужно, он дешево недвижимость уже не отдаст: вложив полмиллиона рублей, не будет продавать за сто тысяч рублей. Цена будет высокой, но зато будет прозрачность.  А если объект слишком дешевый, на это есть причина, и это серьезный повод задуматься, а стоит ли вообще ввязываться в такую сомнительную сделку».

Что покупали в 2016

Несмотря на весьма пессимистичные итоги ушедшего года и озвученные причины падения спроса, риэлторы все же смогли озвучить примерные характеристики объектов, которые покупали туляки: как правило, это были земельные участки стоимостью не выше 500 тыс руб., не более 10 км от Тулы – дома для индивидуального жилищного строительства и не далее 5-6 км - дачи.

Чаще всего это был старый дом, с коммуникациями внутри, на участке площадью 7-11 соток, стоимостью до 1 млн 400 тыс. руб.


Читайте также: Спецпроект журнала Professional «Малоэтажка»

спецпроект.jpg


Telegram-icon.jpg  Канал журнала в Telegram 


Читать еще
Утепление стен каркасной бани
Каркасная баня – достойная альтернатива постройке из бревен. Затраты на строительство заметно меньше.
652 0
Эко-поселок «Николаевский». Фоторепортаж
В июне мы впервые опубликовали проект – фоторепортажи коттеджных поселков, и сразу почувствовали живой интерес к нему читателей и журнала, и сайта.
879 0
Коттеджный посёлок «Солнечный». Фоторепортаж
Коттеджный посёлок «Солнечный» – это загородные дома с земельными участками в центре зелёного оазиса Тулы.  
1067 0
Все о брусе для строительства дома
В эпоху масштабного строительства «из стекла и бетона», благодаря которому решается  жилищная проблема, как-то незаметно стали уходить в прошлое лучшие русские строительные традиции — деревянное зодчество.
3003 0
«Газпром» против дачников. Не только тульская история
В Общественной палате намерены добиться моратория на иски газовых компаний к дачникам о сносе домов
688 0



Возврат к списку

Наши партнёры