ТЕМА МЕСЯЦА: МАЛОЭТАЖНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО. Тенденции рынка загородной недвижимости

26 Августа 2015

На рынке малоэтажного жилья сегодня, во времена нестабильной экономической ситуации, наблюдается четкая тенденция: стремление покупателя приобрести меньший по площади участок. При этом важно и наличие некоторой «изюминки» проекта: красивый пруд или озеро в поселке, уникальная архитектура или необычный способ зонирования.

С другой стороны, эксперты подчеркивают: если поселок или участок не будут устраивать по каким-либо параметрам, он не будет продаваться даже с хорошим дисконтом.

Как в таких реалиях сориентироваться девелоперу и что предложить покупателю и интересного, и подходящего по ценнику, и адекватного экономике проекта, - эти и другие вопросы стали предметом обсуждения на II девелоперских дискуссиях, которые прошли 19 марта в ЦДХ в рамках выставки «Недвижимость от лидеров».

Организатором мероприятия выступил Клуб главных редакторов СМИ рынка недвижимости. Журнал Professional выступил стратегическим партнером в Туле.

Тема дискуссий: «БОЛЬШИЕ И МАЛЕНЬКИЕ. Нарезка и способы расположения земельных участков и жилых строений в загородных коттеджных и малоэтажных поселках».

дискуссия.jpg

дискуссия4.jpg

Как отметила модератор мероприятия, шеф Координационного совета Клуба главных редакторов, корреспондент ИД «Коммерсантъ» Марта Савенко, после кризиса 2008 года девелоперы загородной недвижимости стали задумываться, что они предлагают покупателям. 

Марта Савенко.jpg

На рынке стали появляться участки площадью уже не 20 соток, а 10, потом 6 и меньше.

Сегодня эта тенденция становится все более актуальной: уменьшается как земельный участок, так и площади домов.

 

Большие? - Маленькие!

 

«Большая часть сделок проходит с участками в размере около 6 соток. Таких предложений около 6000 на киевском направлении, - делится результатами исследований рынка директор по стратегическим коммуникациям ГК «ГРАС» Петр Кирилловский


kirilovskii.jpg


- Оптимальные размеры участков – по нашим исследованиям это 9-12 соток. И хотя клиент голосует за 6 соток, но оптимально – именно от 9 соток, по соотношению объема продаж и выручки. 

Что касается размеров дома, на мой взгляд, это должно быть около 10-12% от площади участка. То есть, к примеру, на 9 сотках дом 90 кв. м. Это та формула, которая применима к большинству дачных проектов. И ценник от 2 до 3 млн руб. – здесь сосредоточен самый массовый и благодарный рынок с такой минимальной нарезкой».  

 

Уход к более мелкой нарезке связан, по мнению участников дискуссии, с желанием покупателя сэкономить. Партнер девелоперской группы «Интегра» Дмитрий Гордов основной тенденцией рынка считает уменьшение стоимости сделки. 


Дмитрий Гордов.jpg


«Основной показатель, на который сегодня ориентируется покупатель, - это цена контракта, - уверен эксперт. - Тренд на уменьшение стоимости предложения растет. И девелоперы уже идут от денег покупателя».

Важность финансовой стороны вопроса подчеркивает и руководитель службы застройщика коттеджных поселков «Андерсен» и «Остров Эрин» Георгий Николаев: «По нарезке участков сегодня сложилась уникальная ситуация: с этого года меняются налоговые ставки на землю, на рынке начнутся серьезные движения. 

Георгий Николаев.jpg

Участки недалеко от Москвы – элитные участки, там все будет неплохо по той причине, что там присутствуют профессиональные игроки, случайных людей с некачественным продуктом, который может привести к долгострою, нет. И есть дальние территории – там крупные владельцы земельных участков будут стараться продавать свои активы, потому что налоговая нагрузка станет слишком серьезной. Исходя из этого, можем говорить о том, что на рынке появится много интересных предложений разных направлений».

Согласны с экспертами и представители риэлторского сообщества. Генеральный директор Point Estate Тимур Сайфутдинов, выступая в ходе дискуссии, отметил, что сегодня все больше покупателей загородной недвижимости стараются приобретать небольшой участок и небольшое домовладение. 


Тимур Сайфутдинов.jpg


«Это те же тенденции, что и на рынке новостроек: участки меньшей площади продаются быстрее, - подчеркнул эксперт. – Кроме случаев, когда участок расположен у дороги». 

«Уменьшение размера домовладения и снижение интереса покупателя к большому количеству квадратных метров, которыми он будет владеть, - это мировая тенденция, - уверена исполнительный директор Knight Frank Мария Котова

Мария Котова.jpg

– На большие метражи покупатели также будут, но их будет мало. И эти люди будут готовы заплатить больше, но получить уникальное расположение земельного участка».

Не размером единым

Покупатели диктуют свои условия, девелоперы уменьшают размеры участков. Но важной при этом оказывается и грамотная организация пространства.

Тимур Сайфутдинов: «Но на самом деле не только большие и маленькие играют роль. Для загородных поселков важны и такие параметры, как форма главных улиц, форма участка, и инсоляция на участке, и то, куда смотрят окна, сколько соседей и т.п. Существует много ограничений при планировке участка».

Генеральный директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба» Надежда Хазова: «Уменьшением размеров участков девелоперы стараются уйти в эконом-сегмент. Покупают сейчас чаще именно маленькие дома и маленькие площади участков. 

Надежда Хазова.jpg

Хотя по-прежнему есть покупатели и на большие дома и участки 1 га, если объект адекватно оценен и не обладает какими-либо очевидно отрицательными для владельца качествами».

Общественные пространства

А чтобы проект не обладал очевидно отрицательными качествами, нужно, среди прочего, грамотное зонирование пространства. Какое именно – здесь были высказаны разные мнения и предложены разные варианты.

Петр Кирилловский убежден, что в загородном поселке должна быть большая общественная зона: «Площадь общественных пространств должна быть не менее 20-40% общей площади территории. Слишком примитивная нарезка – сегодня главная проблема проектов в Подмосковье, особенно дальних. Второе – в поселке должен быть центр социального притяжения, люди должны куда-то гулять, в каком-то направлении, им важно выйти и чувствовать направление. Это может быть набережная, фонтан, смысловой центр поселка. Это критически важно. Это сердце проекта, то, что отличает реально продуманный поселок от некоего нарезания земли и последующего извлечения из этого нарезания денег».  


Директор по продажам ГК «Сапсан» Иван Потапов подчеркнул, что, касаемо общественных зон,  важен баланс интересов покупателей и акционеров, которым важен не просто красивый поселок с большой общественной зоной, но еще и получение прибыли от продажи объектов.


Иван Потапов.jpg

Опытом создания интересной и уникальной пока для России концепции организации территории поделилась генеральный директор компании «Региондевелопмент» Ольга Вальчук

Ольга Вальчук.jpg

Она представила коттеджный поселок Dacha 9-18, разработанный совместно с голландским бюро, для которого действует интересное предложение: «Купи 6 соток, живи на 50».

Дело здесь в грамотном зонировании территории. Она разделена на кластеры, в составе которых общая территория – от 30 соток до 1 га (центральный кластер самый большой) и участки 6 до 12 соток, которые располагаются по периметру кластеров.

«50 соток, которые входят в общественную территорию каждого кластера, бесплатны для покупателя, - пояснила Ольга Вальчук. – Само пространство создает некое сообщество, точки притяжения для коллег по работе, друзей, профессионалов. Дома покупают сразу кластерами (15 объектов, объединенных общественной территорией).

Дом с землей стоит порядка 5-6 млн руб. За три месяца было продано 70 участков, что свидетельствует о высокой заинтересованности клиентов и экономической эффективности проекта. Покупатели, в основном, молодые семьи, люди в возрасте 30-40 лет. Причем покупают дома для постоянного проживания, а не только как дачи».

Архитектор проекта, совладелец голландского архитектурно-урбанистического бюро SVESMI Александр Свердлов в продолжение темы добавил, что в Голландии земельные участки площадью 6 соток – это редкость, мало кто может их себе позволить. 


Александр Свердлов.jpg


«В Голландии много воды, и там реализуются проекты, когда люди живут, к примеру, по 45 человек вокруг коллективного пруда, они облагораживают место проживания, создают природную территорию. И здесь они  живут именно как друзья, - рассказал архитектор. -

Дома, которые мы спроектировали для проекта Dacha 9-18, подчеркивают основную концепцию проекта. Окна выходят на улицу, а не на соседний дом. Соседи друг друга практически не видят и пересекаются только на общественном пространстве. На 6 сотках можно жить прекрасно, об этом свидетельствует история мировой архитектуры». 

С кем жить будем?

Генеральный директор Vesco Group Алексей Аверьянов: «Создание плана поселка – это совместная работа, некий brain storm аналитиков, маркетологов, генпланистов, архитекторов. И я считаю, что большое внимание следует уделять очередности застройки. Тут нужна правильная логистика по поселку с тем, чтобы люди не жили на стройке. 

Алексей Аверь.jpg

Это серьезная страховка от рисков, от долгих продаж, когда уже есть готовая жилая очередь, и на нее никак не действует ни строительная техника, ни стройка вокруг».

Управляющий партнер Savory Group Андрей Соболев: «Со стандартной планировкой с длинными проездами этого в принципе нельзя будет добиться – покупатель все равно будет видеть всю стройку.

Андрей Соболев.jpg

В проекте, который мы исправляли, мы «поломали» улицы, этим добились того, что они стали не продуваемые, кроме того, ушли от длинных казарменных улиц, начали «играть» фасады домов, стало видно их уникальную архитектуру. При этом начали образовываться кластеры – микрокварталы, жители которых устанавливают там свои правила проживания».

Мария Котова: «Помимо квартального планирования, тема, которая сегодня также активно эксплуатируется, это объединение внутреннего пространства с тем, что происходит снаружи. Не могу сказать за эконом-сегмент, но нашим клиентам крайне важно и расположение дома по отношению к сторонам света, и близлежащим водным объектам, и лесу и т.п.»

Петр Кирилловский: «Есть проблема соседства больших и маленьких участков. Она заключается в эксплуатации поселка. На моем опыте были конфликты, когда продавались участки в полгектара, гектар, и там же были люди на участках 12 соток с небольшими домиками. И управляющая компания не могла выстроить нормальные отношения, потому что начинал действовать принцип барина и челяди, когда барин хотел, к примеру, дорогую хорошую дорогу и т.п., а владельцы небольших участков хотели сэкономить. Потому генпланисту необходимо учитывать и эту проблему и соответственно компоновать участки».

Александр Свердлов: «В Голландии заведено делать смешение разных социальных групп. Это более эффективная концепция, на самом деле. Это как с биоразнообразием – оно возникает там, где есть различие. Рядом должны жить люди разного достатка с разными размерами участка. Но здесь важно продумать, как это грамотно сделать». 



Читать еще
Материалы для кровли частного дома
 Кровля — важнейшая часть дома, и от того, какой она будет, зачастую зависит сохранность и долговечность всего строения и, конечно же, комфорт его обитателей.
521 0
Проекты домов: индивидуальные и готовые
С чего начинается строительство собственного дома? Верно, с выбора проекта или его разработки. А какой вариант лучше  — индивидуальный или готовый проект?
2931 0
Фасадная лепнина – неповторимый декор зданий
Фасад здания – это не просто внешний облик, это отражение назначения объекта, его особенностей, характера владельца дома.
3530 0
Не Трубите Неразумно!

Покупатель чаще всего ориентируется только на цену. И делает поспешные выводы: ага, 25 руб. за метр в одном месте, 20 - в другом, 15-19 –в третьей «динамично развивающейся компании».

623 0
Как спроектировать дом на узком участке
Узким считается участок, шириной 15 - 25 метра. И проектирование, и строительство дома на таком участке — задачи не из простых.
3142 0



Возврат к списку

Наши партнёры