Тульская «малоэтажка»: «взрывной» спрос и обтекаемые формулировки о поддержке

2 Сентября 2020

Материал из печатного выпуска журнала Professional (август 2020 г.)

1.jpg

Рынок индивидуального жилищного строительства (ИЖС) составляет значительную долю в общем объеме вводимого в регионе жилья. О необходимости разработать механизмы стимулирования отрасли говорил губернатор области, федеральное профильное ведомство предлагало для этого конкретные мероприятия и даже включило нас в число пилотных субъектов. Однако на практике пока рынок, похоже, больше раскачивается не инструментарием поддержки, а покупателями жилья – риэлторы отметили «взрывной» спрос на загородную недвижимость.

Есть шанс?

В середине июля Президент России Владимир Путин в ходе заседания Совета по стратегическому развитию и нацпроектам заявил о том, что у страны появился шанс решить вопросы с обеспечением граждан жильем.

«У нас есть исторический шанс в обозримые сроки, может быть, впервые за всю историю России решить, кардинально решить жилищный вопрос. И нужно не упустить этот шанс», — сказал глава государства.

Как уточняет РБК, обеспечение жильем Путин назвал «одним из фундаментальных условий нормальной жизни человека и российской семьи.

Ранее, перечисляя национальные задачи до 2030 года, Владимир Путин упоминал в том числе и строительство. Еще раньше «быстрое строительство качественного жилья» в числе основных целей общенационального плана по восстановлению экономики и доходов называл премьер Михаил Мишустин. Приоритетность отрасли отмечена и в национальных проектах, которые содержат конкретные показали, которых необходимо достичь к 2024 году.

То эскроу, то коронавирус

Так, Тульской области федеральным центром поставлена весьма амбициозная задача – к концу 2024 года нарастить объем строительства не менее чем до 1 миллиона 055 тысяч «квадратов» в год. В 2020 году власти рассчитывают увеличить ввод в эксплуатацию жилья до 690 тысяч кв. м, что на 40 тысяч больше показателей прошлого года. При том, что в прошлом году мы значительно «не дотянули» до плана: было введено 650,032 тысяч кв. м при плановом показателе 774 тысяч кв. м.

Основной причиной сокращения ввода в региональном минстрое назвали реформу строительной отрасли, при которой с 1 июля 2019 года строительство жилья перешло от долевого строительства на работу с эскроу счетами и проектное финансирование. «Такой переход повлек за собой наступление адаптационного периода для застройщиков и привел к снижению объемов ввода жилья», - говорится в ответе ведомства на запрос журнала Professional.

И если к эскроу строительные компании приспособились (в июле стало известно о первых сданных по новому механизму квартирах и полученных туляками ключах), то нынешней весной очередной угрозой стройотрасли и, соответственно, достижению плановых показателей, стал коронавирус.

«В регионе наблюдается снижение уровня ввода жилья по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Это связано с пандемией COVID-19: ограничением регистрации в МФЦ, введением режима самоизоляции, закрытием точек розничной торговли строительными материалами», - говорится в том же ответе тульского министерства строительства.  

А что ИЖС?

Между тем, именно на долю частных застройщиков в общей структуре вводимого жилья приходится большая часть «квадратов» что в прошлом, что уже в текущем году. Так, по итогам 2019 года из общего объема введенного в эксплуатацию жилья 402,115 тысяч кв. м (61,8%) – это индивидуальное жилищное строительство. За пять месяцев текущего года эта доля выросла и вовсе до 84% и составила 105,5 тысяч кв. м.

Очевидно, что без поддержки ИЖС добиться установленных показателей, планок и задач будет затруднительно.

2.jpg

84% общего объема введенного в эксплуатацию жилья в Тульской области за пять месяцев текущего года составляет индивидуальные жилищное строительство

Об этом еще в конце прошлого года говорил губернатор региона Алексей Дюмин. В своем ежегодном Послании он поручил уделить внимание развитию индивидуального жилищного строительства в регионе. Причем предпосылки к тому, чтобы это осуществить на практике, были неплохие: планы по включению Тульской области в число пилотных регионов федеральной программы комплексного развития ИЖС - совместном проекте с Агентством стратегических инициатив (АСИ) – озвучивал Минстрой России. Проект планировался к запуску в январе 2020 года. На первом этапе пилотные субъекты должны были разработать дорожную карту по развитию ИЖС, получить консультационную и методологическую поддержку от федерального проектного офиса.

В ответ на запрос издания о том, как продвигается данная работа, тульской минстрой сообщил: «Министерство строительства Тульской области разработало проект программы развития индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Он предусматривает механизмы стимулирования как для физических, так и для юридических лиц. А также – проект дорожной карты по реализации механизмов развития ИЖС в Тульской области». Уже неплохо, но пока непонятно. Никакой конкретики про пресловутые «механизмы стимулирования» ведомство не озвучило.

А могло бы. Ведь у федерального Минстроя такая конкретика есть. Среди мер поддержки, которые предлагает Минстрой России:

- Создать стандарт ипотечного кредитования ИЖС, применение которого будет рекомендовано всем банкам; стандарт будет учитывать параметры земельного участка и дома, которые будут выступать залогом по кредиту.

- Создать бесплатный каталог типовых проектов индивидуальных жилых домов и регулировать внешний вид домов с помощью дизайн-кода.

- Увеличить площади земельных участков для ИЖС, в том числе за счет федеральных земель и земель лесного фонда. Здесь стоит отметить, что по данному пункту некое движение в нашем регионе есть: «министерство строительства Тульской области сформировало перечень из 11 земельных участков общей площадью 471,5 га, подходящих под комплексное индивидуальное жилищное строительство. Один из земельных участков передан региону из федеральной собственности», - говорится в ответе министерства.

- Более эффективно выделять участки для ИЖС гражданам и застройщикам, в том числе без торгов.

- Обеспечить инженерной, транспортной и социальной инфраструктурой участки для ИЖС, на эти цели могут быть выделены субсидии из федерального бюджета. «В 2019-2020 году Тульская область получала субсидию из федерального бюджета на обеспечение участков ИЖС инженерной, транспортной и социальной инфраструктурой? Если да, то когда именно, в каком объеме и на какие цели была направлена данная субсидия? Если нет, то планируется ли ее получение?» - с такими вопросами мы обратились в тульское профильное министерство. Получили следующий ответ: «Проект программы развития ИЖС на федеральном уровне в настоящее время не утвержден, находится в стадии согласования, поэтому предоставление субсидий пока не начато».

6.jpg

В числе механизмов стимулирования ИЖС федеральный Минстрой предлагает создать бесплатный каталог типовых проектов индивидуальных жилых домов и регулировать внешний вид домов с помощью дизайн-кода 

Северное Заречье

О том, как долго может продолжаться развитие территории с инфраструктурной точки зрения, свидетельствует интересный тульский кейс – ситуация с земельными участками, выделенными для многодетных семей.

На территории семьям выделено 425 участков для индивидуального жилищного строительства. 103 жилых дома построено, 41 введен в эксплуатацию.

В июне уставшая ждать помощи с обеспечением территории коммуникациями многодетная мама обратилась к губернатору Алексею Дюмину с просьбой помочь со строительством системы водоснабжения, освещения и организации подъезда к данной площадке. После этого обращения на место выехал глава администрации Тулы Дмитрий Миляев. Визит которого, впрочем, пролил не так много света на перспективы семей, особенно в части конкретики по газу и дорогам, но как минимум сдвинул вопрос с мертвой точки.

«Разработан план по развитию северной части Заречья, - отметили в пресс-службе городской администрации по итогам встречи сити-менеджера и заявительницы. - Для обеспечения централизованным водоснабжением на площадке запланировано строительство почти 19,5 км сетей. 5, 5 км водовода уже проложено. Работы по строительству сетей водоснабжения продолжат в следующем году.

Вопрос организации наружного освещения активные жители площадки обсуждали с представителями территориальной администрации. На данный момент определены количество и предполагаемые места расположения опор наружного освещения. Обустройство освещения данной площадки включено в программу «Большая Тула – Светлый город». Рассматривается и возможность газификации площадки.

Что касается обустройства подъездных дорог, те, что отсыпаны щебнем и являются основными транспортными артериями площадки, глава администрации города поручил до 1 сентября текущего года привести в нормативное состояние». 

«Взрывной» спрос

Пока на территории с сотнями участков обращают внимание местные власти, «в стадии согласования» находятся проекты программ, разрабатываются планы восстановления и прочие документы, на рынке малоэтажного строительства происходят заметные изменения. В том числе, опять же, из-за пандемии.

«Весной этого года, где-то с конца марта-начала апреля, резко активизировался спрос на загородную недвижимость, а именно на готовые дома с подведенными коммуникациями, либо на дачные домики добротной качественной постройки с возможностью длительного постоянного проживания, - рассказала юрист агентства недвижимости «Свой риэлтор» Ирина Гвоздинская

Ирина Гвоздинская.jpg

- Спрос на дома и участки носит в основном сезонный характер, рост активности в продажах участков и домов для весны – это обычное явление. Но весна этого года очень отчетливо показала активизацию спроса именно на загородную недвижимость. На фоне затишья и вялотекущего спроса с 2008 года, в этом году он был просто «взрывной». Покупатели, в основном, жители Москвы, Тулы и районных центров нашего региона.

Хитом сезона в недвижимости весной 2020 года в связи со сложной эпидемиологической ситуацией безусловно стала аренда домов. Звонки были на объекты, выставленные в том числе на продажу, с просьбой аренды этих домов до осеннего периода. Этот сектор недвижимости (аренда домов) практически неразвитый в нашем регионе, оказался очень востребованным и, наверное, будет иметь перспективы в будущем.

Если спрос на аренду квартир, начиная с марта-апреля, упал и, соответственно, стоимость аренды снизилась, то на аренду домов и добротных качественных дачных домов с коммуникациями выросли и спрос, и цены. За аренду загородной усадьбы были желающие платить 200-250 тысяч руб. в месяц.

Что касается параметров недвижимости, а именно жилых домов, которые покупают чаще всего, это, в основном, индивидуальные жилые дома от 100 до 250 кв. м с подведенными коммуникациями на земельном участке от 6 до 15 соток. Также пользуются спросом и блокированные жилые дома с небольшими земельными участками и подведенными коммуникациями. То есть вопрос коммуникаций, конечно, определяющий.

Именно на земельные участки (удаленные от города, без построек, коммуникаций, инфраструктуры) повышенного спроса не наблюдалось. Земельные участки пользуются спросом при удаленности от города в пределах 20-25 км, а также в самом городе с приемлемой конфигурацией участка и площадью от 6-8 соток. Ценовой диапазон различный, все зависит от месторасположения, экологии и, опять же, от коммуникацией».

Мы попросили эксперта дать советы желающим приобрести загородную недвижимость: «Юридическая сторона вопроса при покупке этого сектора недвижимости очень важная и непростая, - отметила Ирина Гвоздинская. - Здесь очень многоразных нюансов, которые необходимо предусмотреть и проверить. Это вопросы зонирования, границ, назначения и т.д. Чтобы избежать неприятных сюрпризов, все эти тонкости выясняются заранее. Желательно с участием грамотного юриста, работающего с жилищным и земельным законодательством».


Читать еще
Новостройки Тулы: подходящий момент для покупки жилья
Сегмент многоквартирных домов при этом выглядит достаточно стабильным: новых «проблемных» объектов не появляется, на рынок выходят перспективные игроки, а цены и условия покупки квартиры, благодаря программам банков и застройщиков, вполне комфортные.
956 0
Жилищное строительство в Тульской области: тенденции 2018 года
7 августа, в преддверии Дня строителя, губернатор Тульской области Алексей Дюмин провел совещание с членами правительства и застройщиками по вопросу жилищного строительства в Тульской области.

6571 0
Литокерамика: сплошные преимущества
В наши дни литокерамика пользуется высокой популярностью у потребителей и применяется для отделки любых помещений.
2806 0
Реформа строительного саморегулирования в России. Инфографика
Начало реформе было положено 3 июля 2016 года с принятием федерального закона №372-ФЗ, который внес изменения в Градостроительный кодекс и другие нормативные акты.
755 0
Микрорайон «Новая Тула». Фоторепортаж стройки
Уже в третий раз журнал Professional публикует проект «Новостройки Тулы в цифрах и фактах». Первые фото были сделаны в октябре 2014 года, затем стройки фотографировали в феврале 2015 года, теперь – майские фото, динамика строительства, описание жилых комплексов и новостроек, цена квадратного метра.
2022 0



Возврат к списку

Наши партнёры