Николай Афанасьев: «Необходима централизованная помощь в решении проблем застройщиков»

11 Сентября 2017

Статья из свежего номера журнала Professional:


Николай Афанасьев: «Необходима централизованная помощь в решении проблем застройщиков»


В мае текущего года обновился состав Общественного совета при Министерстве строительства и ЖКХ Тульской области. Возглавил экспертное сообщество генеральный директор акционерного общества «Внешстрой», почетный гражданин города Тулы Николай Афанасьев. В интервью журналу Professional он рассказал о работе совета с региональным минстроем, проблемных вопросах отрасли и «болевых точках», волнующих тульских застройщиков.

Николай Афанасьев.jpg

- Николай Петрович, на Ваш взгляд, какова цель взаимодействия Общественного совета с исполнительным органом власти?

- Роль регионального минстроя и общественного совета, как видится, должна заключаться в координации действий всех заинтересованных сторон (власти, застройщиков, проектировщиков, изыскателей, ресурсоснабжающих организаций, надзорных органов, органов экспертизы) при реализации градостроительных решений. В сегодняшних условиях, при постоянно меняющемся законодательстве очень важна роль власти в оперативном решении возникающих вопросов, нестыковок в нормативных актах путем выработки и принятия своих местных норм (не противоречащих, конечно же, установленным законами, но учитывающим нашу специфику). Должна быть централизованная помощь в решении различного рода проблем.

- Например, каких?

- Например, вопросы инфраструктуры земельных участков под строительство жилья. Основная проблема большинства застройщиков при комплексном развитии территорий, а именно на это направлены федеральные программы, - неразвитость или полное отсутствие объектов инженерной и транспортной инфраструктуры в районах массовой застройки.

Свободной земли в Туле предостаточно, но и сетей для обеспечения энергоресурсами также нет, а для строительства нового жилого микрорайона требуются глобальные денежные вливания, и все это практически единовременно, так как расчет платы за технологические присоединения берется на всю необходимую мощность для жизнедеятельности микрорайона.  А привлечение денежных средств от дольщиков возможно только после прохождения всех этапов от заключения договора аренды на земельный участок до получения разрешения на строительство. Но и при этом нет никаких гарантий, что дольщики начнут вкладывать свои средства, когда на земельных участках есть только строительные вагончики: необходимо построить за свои средства не один дом, чтобы микрорайон стал привлекателен для населения. А своих денежных средств у строителей в таких объемах нет, вот и приходиться строить с привлечением кредитных средств. Привлечение кредитов также ведет к удорожанию готовых метров жилья.

Для привлечения дольщиков в новые микрорайоны может уйти и не один год, и все проблемы при строительстве новых современных микрорайонов (плата за обеспечение энергоресурсами, плата по привлеченным кредитным средствам, плата по договорам аренды за земельные участки) лежат на плечах строителей и, в свою очередь,  перекладываются на плечи будущих дольщиков. 

По мнению многих застройщиков, при комплексном освоении территорий, которые осваиваются, согласно утвержденному Генеральному плану города, обеспечение районов застройки энергоресурсами, хотя бы до границ участков, общественными учреждениями (школами, детскими садами, больницами и т.д.) и транспортной инфраструктурой должно финансироваться за счет бюджета. В противном случае, если все эти затраты будут ложиться на плечи застройщиков, у нас никогда не будет доступного жилья для всех слоев населения.

В идеале, а в некоторых регионах это уже реализовано, аукцион по земельному участку должен проводиться при четких параметрах проектируемого объекта (например – жилых  домов) с уже подведенными за счет бюджета к участку ресурсами (тепло, вода, газ и т.д.), или подведение  которых будет проводиться ресурсоснабжающими организациями параллельно строительству объекта по согласованному с застройщиком графику. Это, в свою очередь, позволить решить не менее острую проблему передачи в муниципальную собственность вновь построенных сетей и сократить число бесхозяйных коммунальных объектов.

- Это что касается новых микрорайонов. А что с уже застроенными территориями? С какими трудностями приходится сталкиваться здесь?

- Один из примеров: показатель по обеспеченности машино-местами при проектировании объектов жилого и иного назначения. До конца 2016 года он устанавливался нормативами градостроительного проектирования Тульской области, утвержденными постановлением областного правительства. С внесением изменений в Градостроительный кодекс этот показатель должен устанавливаться местными нормативами градостроительного проектирования, которые утверждаются муниципалитетами. В настоящее время такие нормативы утверждены только в г. Туле.

По нашему мнению, необходимо производить дифференциацию количества машино-мест в зависимости от класса жилищного строительства (чем выше класс, тем больше). Это, кстати, подтверждает и вступившая в силу новая редакция Свода правил 42.13330.2016 «Градостроительство.  Планировка и застройка городских и сельских поселений», согласно которой норма обеспеченности на квартиру зависит от класса жилого дома по уровню комфорта. За основу можно будет взять уровень автомобилизации того или иного района по сведениям ГИБДД.

Производить учет по количеству жителей в жилых домах проблематично, так как в сегодняшних условиях проектное и фактическое количество проживающих значительно отличаются, что в итоге дает искаженную картину при расчете потребных машино-мест.

Также данным сводом правил регламентируется и количество парковочных мест, которые застройщик обязан разместить  в подземных стоянках автомобилей при размещении новых объектов. Так для такого города как Тула, который относится к крупным городам, доля парковочных мест, расположенных в подземных стоянках, должна составлять не менее 0,5 от общего расчетного количества, а для такого города как Новомосковск не менее 0,2. А зачем подземные автопарковки в таком городе, для кого?  А строительство подземных автопарковок - дело не из дешевых!

Огромной проблемой при устройстве подземных паркингов в застроенной территории является чрезмерная насыщенность подземного пространства инженерными коммуникациями, как действующими, так и брошенными. При расселении старых аварийных зданий все сети, подходящие к этим, домам подлежат ликвидации. 

Эти сети стоят на кадастровых учетах и находятся в собственности различных энергоснабжающих организаций муниципалитета. Физическая ликвидация  сетей не несет глобальных затрат. Тогда как ликвидация их с юридической точки зрения - более затратная процедура: их необходимо снимать с кадастрового учета только собственниками данных сетей, что порой сделать невозможно в связи с нежеланием «ресурсников» этим заниматься. А эта процедура - ликвидация сетей юридически - никакими нормативами не оговаривается  при определении нормативного срока строительства, согласно которого застройщик обязан построить дом и передать помещения дольщикам.

Наличие как действующих, так и брошенных коммуникаций в подземном пространстве становится серьезной проблемой при устройстве паркинга.jpg

Наличие как действующих, так и брошенных коммуникаций в подземном пространстве становится серьезной проблемой при устройстве паркинга

Между тем, согласно действующему законодательству, срок действия разрешения на строительство не может превышать срок действия договора аренды земельного участка. В случае если арендатор земельного участка (застройщик) не построил и не передал дольщикам их собственность до истечения срока действия договора аренды земельного участка, то договор аренды может быть расторгнуть в одностороннем порядке. А что будет с незавершенными объектами строительства никоим образом не оговорено, и что будет со средствами дольщиков данного объекта, также нет ясности.

Получается, что нет какого-то нормативного периода времени, согласно которому владельцы сетей обязаны освободить занимаемый их сетями участок от данных сетей. В результате чего у застройщика возникают огромные коммерческие риски при строительстве  в сложившейся застройке. Все это ведет к тому, что центр нашего города, а также других похожих городов останется в старых и аварийных сооружениях, так как при таких требованиях себестоимость квадратного метра готового жилья может вырасти на порядок. 

- Но ведь правила, нормы и требования все время меняются…

- Да, и зачастую при вступлении в действие новых редакций сводов правил они создают множество вопросов, нежели дают четкое понимание о вступивших требованиях. Так, например, вступившая в действие новая редакция СП 59.13330.2016 «Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения», как и предшествующая его версия,  с самого начала вводит в тупик: согласно этим правилам, проектирование жилых и общественных зданий должно основываться на принципах универсального дизайна. Принцип универсального дизайна означает, что всё благоустройство земельных участков, планировочные решения зданий, в том числе квартир, должны соответствовать требованиям по доступности зданий, сооружений и объектов инфраструктуры для маломобильных групп населения без необходимости последующего переустройства и приспособления. Из этого следует, что все  квартиры должны соответствовать требованиям данного свода правил: совмещенные санузлы  должны иметь размеры 2,2х2,2 метра, уборные без умывальника - 1,2х1,6 метра, большие прихожие, а уж если совсем далеко заглядывать, руководствуясь данной нормативной документацией, то помещения спальных комнат  должны соответствовать  нормам для проживания маломобильных групп населения. Все это ведет к увеличению площадей квартир в среднем на 15-20%, и, в конечном итоге, и стоимости квартиры.

Думать об организации полноценной жизни и безопасности людей с ограниченными возможностями необходимо. Но вопрос: куда может нас завести этот популизм? Это же все приводит к увеличению стоимости квадратного метра готового жилья.

По доступности: сейчас доступ должен быть обеспечен на любой этаж здания, следовательно, дома необходимо обеспечивать лифтами, либо подъемными платформами. Стоимость одного лифта со всеми сопутствующими конструкциями и работами обходится порядка 2,5-3,0 млн рублей. При элементарных подсчетах для оборудования одного подъезда пятиэтажного жилого дома с общей площадью 2000 кв. м стоимость квадратного метра вырастает на 1,5 тыс. рублей за квадрат. А это только для обеспечения доступности зданий! А если строить двух-, трехэтажки?

Плюс зоны безопасности для инвалидов, необходимость устройства которых на каждом этаже здания - также огромный вопрос. Так, согласно все того же свода правил 59.13330., при условии, что если с каждого из этажей невозможно обеспечить своевременную эвакуацию всех инвалидов за необходимое время, то следует предусматривать на этих этажах безопасные зоны. Но, опять же, вопрос:  если в данном здании не проживают инвалиды, следует ли предусматривать такие зоны безопасности? Одни специалисты считают, что да, нужно, другие нет, не нужно. Вот и приходится стоять на распутье двух дорог!

Устройство только одной зоны безопасности обходится застройщику в 350-400 тыс. рублей на этаж, а это еще удорожание на 1 тыс. рублей квадратного метра. И это только два из множества новых требований.

Таким образом, вся забота законодателей о престарелых, беременных и людях с ограниченными возможностями обойдется рядовым гражданам в неподъемные средства, что при нынешней покупательской способности населения  вызывает только вопросы.

Порой все нормативные документы, вступившие в действие, это укороченные версии документов, разработанных еще в СССР.

Отсутствует нормативная база на внедрение новых материалов и технологий. Зачастую при появлении на рынке современных материалов возможность их применения «блокируется» существующей нормативной документацией. Так, использование стеклопластиковой арматуры распространено по всему миру, а мы, как говорится, далеко позади.

У нас, в целом по стране, отсутствует сопровождение новой нормативной документации. Да, есть возможность обратиться в Минстрой РФ за разъяснениями, но зачастую данные разъяснения являются только формальными: перепишут часть Свода правил и точка, либо еще хуже - отправляют дальше к разработчикам данных норм, и приходится «ходить по мукам» и искать правды.

Зачастую нормативные документы, вступившие в действие, - это укороченные версии документов, разработанных еще в СССР.jpg

Зачастую нормативные документы, вступившие в действие, - это укороченные версии документов, разработанных еще в СССР

- Продолжая тему законодательных инициатив, что думаете про обсуждаемые сегодня поправки в Градостроительный кодекс в части замены публичных слушаний на общественные обсуждения?

- Перечень вопросов, выносимых на публичные слушания, ограничен (Генплан, правила землепользования и застройки, проекты планировки и межевания и ряд других), процедура проведения слушаний упрощенная. Действительно, в настоящее время предлагается заменить публичные слушания на общественные обсуждения, расширить перечень вопросов для обсуждения, конкретизировать процедуру подготовки, учета мнений участников слушаний при принятии градостроительного решения. Конечно, необходимо учитывать мнение жителей территории, на которой  планируется строительство. В то же время, частное, порой эгоистичное поведение отдельных граждан не должно останавливать развитие территории, которое проводится с соблюдением норм земельного, градостроительного, экологического, санитарного, противопожарного или другого законодательства.

- Спасибо за беседу! Будем надеяться, проблемы застройщиков, о которых Вы рассказали, однажды будут услышаны и найдены пути решения!


логотип.jpg 

г. Тула, ул. Демидовская плотина, 27.

Тел.: +7 4872 40‑58-62, +7 4872 42‑58-05, 

Сайт: vneshstroi.ru


Читать еще
Микрорайон «Левобережный». Фоторепортаж стройки
Микрорайон «Левобережный» - это 49 домов на 4700 квартир.
958 0
5 самых дорогих «осенних» предложений недвижимости
На протяжении нескольких месяцев журнал Professional публикует статьи о самых дорогих предложениях объектов недвижимости. Сегодня хотелось бы напомнить, какие это были объекты в сентябре-октябре.
1170 0
Жилой микрорайон «Северная Мыза». Фоторепортаж стройки
Микрорайон рассчитан на 15 000 жителей. Общая площадь застройки — 85 Га. 280 тыс. кв.м - жилая площадь микрорайона. Всего будет построено 85 домов, в них планируется расположить 6800 квартир.
3829 0
«ТулаЦентрПроект»: стабильные позиции, масштабные проекты
Компания много лет сотрудничает с застройщиками жилых микрорайонов, участвует в проектировании жилых и общественных объектов, промышленных зданий и инженерных сетей и сооружений.
1086 0
Виктор Жежома: «Беда в том, что воплощением Генплана не занимались»
Прокомментировать основные изменения в градостроительном документе журнал Professional попросил директора ООО «Архитектурная мастерская «Линия» Виктора Жежому
1138 0



Возврат к списку

Наши партнёры