V Российский инвестиционно-строительный форум: ситуация в отрасли, меры поддержки и планы

19 Апреля 2016


Накануне в столице стартовал V Российский инвестиционно-строительный форум. Первый день мероприятия был посвящен обсуждению ситуации на рынке и прогнозам для отрасли.


1.jpg 

Источник фото


Проблемы отрасли

Нулевая рентабельность

Строители жилой недвижимости в России работают на уровне нулевой рентабельности, у них сегодня нет никакого «жира». Такое мнение в ходе выступления на форуме высказал глава департамента градостроительной политики Москвы Сергей Левкин.

Сергей Левкин.jpg

«Я подтверждаю, что никакого жира у строителя нет абсолютно. Сегодня работают на рынке на уровне рентабельности нулевой подрядчики, которые как раз создают ту недвижимость, которая продаётся», – сообщил Сергей Левкин.

Его поддержал председатель совета директоров компании «Баркли» Леонид Казинец, подчеркнув, что к настоящему моменту квадратный метр стоит очень дешево.

Леонид Казинец.jpeg

«Возможности снижения себестоимости у строителей, мягко говоря, нет», — резюмировал топ-менеджер.

 

Не время для инвестиций в недвижимость

Он также отметил, что россияне считают нынешнее время неблагоприятным для инвестиций в недвижимость. «У людей все меньше желания покупать жилье», - заявил Казинец.
В подтверждение своих слов он привел статистические данные Росстата. В четвертом квартале прошлого года индекс потребительской уверенности находился на уровне минус 26%, а благоприятность условий для совершения крупных покупок оценивалась в минус 38%. Леонид Казинец подчеркнул, речь идет не о доходах граждан, а об их мнении об инвестициях в жилую недвижимость. Более 50% респондентов заявили, что считают нынешние экономические условия неблагоприятными для покупки жилья.


кран6.jpg

 

Заканчиваются участки с готовой инфраструктурой

За последние два года, в результате стремительного роста жилищного рынка, участки земли с готовой инфраструктурой оказались практически исчерпаны. Такой вывод озвучил глава Минстроя Михаил Мень, отвечая на вопрос о перспективах жилищного строительства. 

Михаил Мень1.jpg

«За два ударных года, в течение которых было построено 168 млн кв. м жилья в стране, очень мало осталось свободных участков с готовой инфраструктурой. Речь идет не только об инженерной, но и социальной, дорожно-внутриквартальной инфраструктуре», — подчеркнул министр», — подчеркнул министр.

 

Старение жилфонда

Минимум 100 млн кв. м жилья необходимо вводить в РФ, чтобы вывести его в сторону обновления, отметил в ходе форума замминистра строительства РФ Олег Бетин.

Олег Бетин.jpg

«У нас сегодня происходит старение жилого фонда. И даже те объемы, которые самые высокие в истории последних лет, они недостаточны для того, чтобы обновить существующий жилой фонд. Мы должны выйти на минимум 100 миллионов квадратных метров в год, чтобы этот баланс был в сторону обновления», — отметил Бетин.

Насколько выполнима такая планка, особенно сложно судить на фоне прогноза, который озвучил на форуме управляющий директор группы ЛСР Иван Романов.

Иван Романов.jpeg

По его словам, вопреки кризису, застройщикам пока удается сохранять стабильные объемы ввода жилья, однако в ближайшие годы баланс спроса и предложения в отрасли может кардинально измениться. Отказ от реализации новых проектов и пересмотр начатых неминуемо приведут к тому, что уже в 2017-2018 годах на рынке возникнет дефицит.

«Немало компаний, планировавших новые проекты, отложили их начало, некоторые компании сократили площади, пересмотрели проектные решения. Я думаю, что в 2017-2018 году это практически неминуемо приведет к дефициту», - заявил эксперт. 
По его мнению, несмотря на высокие объемы ввода жилья, кризиса перепроизводства на рынке нет, имеющийся объем предложения примерно сопоставим с актуальным объемом спроса, и нет никаких предпосылок к дальнейшему снижению цен. «Ждать того, что цены упадут на 20-30% неразумно, потому что, если бы они могли снизиться, они бы уже снизились», - пояснил Романов.

 

Меры поддержки

Субсидирование ипотеки

ипотека с господдержкой.jpg

С объемным «пакетом предложений» по поддержке стройотрасли на форуме выступила первый зампредседателя комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Елена Николаева.

Одна из мер поддержки – продолжение программы субсидирования ипотеки. Напомним, за продление программы выступали как застройщики, так и эксперты отрасли. В начале февраля, выступая на партийном съезде, за продление программы субсидирования ставок по ипотеке выступил и председатель правительства РФ Дмитрий Медведев. 16 февраля в правительство России был внесен проект постановления о продлении госпрограммы до 31 декабря 2016 года. Объем субсидирования процентной ставки максимальный - правительству предложено выделить на компенсации банкам 16,5 млрд рублей. Меньший объем средств практически бы гарантировал рост конечных ставок по ипотеке для потребителей.

По мнению Елены Николаевой, процентные ставки в первые три года выплат в рамках данной программы не должны превышать 7%.

Елена Николаева.jpg

«Сегодня при условии государственных субсидий ставка ипотечного кредитования составляет 12-14%. Снижение ставки до 7% в первые три года расчетов несомненно станет превосходным стимулом к покупке для людей, заинтересованных в приобретении жилья, - отметила Николаева. - По нашим расчетам, число потенциальных заемщиков в возрасте от 30 до 49 лет увеличится с текущих 9,7 млн до 30 млн человек. Рост числа потенциальных заемщиков более чем в три раза позволяет рассчитывать не только на восстановление рынка ипотечного кредитования до показателей 2014 г., но и на значительный его рост, что позволит оздоровить строительную отрасль России и предотвратить массовое банкротство застройщиков».

Депутат добавила, что компенсация выпадающих доходов банков возможна за счет государственного субсидирования.

«Учитывая то, что поддержка строительной отрасли даст мультипликативный эффект в виде усиления целого ряда сопутствующих отраслей, в том числе предотвратит банкротство производственных предприятий, рост безработицы, позволит сохранить налоговые поступления в бюджет, мера является вполне адекватной и оправданной. Наши расчеты ясно показывают: каждый рубль госсубсидии в 2015 г. принес в бюджет 11-15 рублей налогов», — рассказала Николаева.

Она также отметила, что сама поддержка государством ипотечного кредитования необходима минимум в течение года, в противном случае доля ипотечных продаж в общем объеме сделок упадет вдвое уже за 2-3 месяца.

 

Больше новостроек для программы госсубсидий 

Как отметила депутат, еще одной мерой стимулирования спроса и поддержки строительной отрасли может стать отнесение к первичному рынку жилья новостроек возрастом до 1 года, что позволит только в этом году дополнительно включить в программу госсубсидий несколько десятков миллионов квадратных метров жилья.

Елена Николаева добавила, что государству и представителям стройотрасли необходимо проработать вопрос частичного расширения программы госсубсидий на вторичное жилье.

Как сообщила Николаева, все предложенные инициативы прорабатываются в Госдуме в тесном сотрудничестве с Минстроем и Минфином, и в рамках весенней сессии Госдумы можно ожидать соответствующие законопроекты.

 

Про инфраструктуру и налоги

Еще одной инициативой Николаевой по поддержке застройщиков стало отнесение к себестоимости проекта затраты на инженерную и социальную инфраструктуру проекта, которая затем бесплатно передается ресурсоснабжающим организациям и органам местного самоуправления.

Сейчас инфраструктура относится на баланс прибыли застройщика. «Это означает, что компании должны оплачивать и налог на прибыль и НДС, что существенно удорожает цену квадратного метра», – сказала она.

ипотек.jpg

Депутат отметила, что соответствующий законопроект вносится в Госдуму РФ.

«Также я выступаю с инициативой по отмене налогового бремени для проектов комплексного развития территорий», — добавила Николаева.

По ее словам, это позволит снизить стоимость жилья на 10-30% в зависимости от региона РФ.

 

Меньше собственных средств по 214-ФЗ

Депутат также добавила, что в рамках дискуссий о поправках в закон о дольщиках (214-ФЗ) она будет отстаивать отмену пункта об обязательном объеме собственных средств застройщиков, привлекающих инвестиции граждан.

Законопроект предполагает, что с 1 марта 2016 года вступят в силу дополнительные требования к минимальному размеру собственного капитала застройщиков. Он должен составлять не менее 5% от величины, рассчитываемой как произведение общей площади жилья в многоквартирных домах, строящихся застройщиком с привлечением средств дольщиков, на среднюю цену квадратного метра на первичном рынке. Если размер собственного капитала не соответствует этому требованию, сумма собственных капиталов девелопера и юридических лиц, заключивших договор поручительства, должна составлять не менее 1 млрд рублей.

«Мне кажется, что 1 млрд собственных средств могут показать единицы компаний в РФ. Это означает, что мы существенно сократим конкуренцию», — сказала Николаева.

Депутат подчеркнула, что требования к собственным средствам застройщика предъявлять надо, но «1 млрд руб. мне кажется избыточной цифрой».


Для справки: С 1 июля 2016 года законопроектом предусматривается создание и ведение уполномоченным федеральным органом исполнительной власти единого реестра застройщиков, а с 1 января 2017 года предусматривается расширение целей использования денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства.

Законопроект также предусматривает использование механизма банковского проектного финансирования строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости с открытием счетов эскроу для размещения средств дольщиков в качестве одного из возможных способов обеспечения прав участников долевого строительства. В целях регулирования нового механизма в документе предусматриваются особенности открытия, ведения и закрытия счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве.

Кроме того, законопроект легализует право застройщика использовать средства дольщиков на строительство передаваемых в собственность государства социальных объектов.


«Фабрика ипотечных ценных бумаг»

Заместитель гендиректора АИЖК Сергей Кузнецов заявил, что агентство видит свою основную роль в создании новой качественной инфраструктуры для привлечения средств на ипотечный рынок. Для этого агентство учредит «Фабрику ипотечных ценных бумаг», которая позволит сократить сроки выпуска и упростить процедуру эмиссии ипотечных облигаций. 

аижк.jpeg

По словам Кузнецова, агентство ведет переговоры с Банком России, чтобы выпуски, которые реализует АИЖК, принимались в ломбардный список, что повысит их ликвидность.

Эту идею поддержал Олег Бетин, и озвучил конкретную цифру: «АИЖК предлагает печатать не деньги, а ценные бумаги. Риск есть.  Но вероятность положительного исхода очень велика». По его мнению, сейчас российские банки не имеют  ресурсов, которые нужны строительству. И для поддержки строительной отрасли необходимо выпустить ипотечные ценные бумаги на  1 трлн рублей.

Кузнецов подчеркнул, что АИЖК не планирует свою работу на первичном рынке стратегически, для этого есть системообразующие организации (банки). «Мы видим свою роль в развитии вторичного рынка», — заявил Сергей Кузнецов.

Он также отметил, что АИЖК продолжит поддерживать сеть партнеров и оптимизировать линейку ипотечных продуктов для граждан. Агентство намерено привлекать застройщиков к выдаче ипотечных займов напрямую с баланса АИЖК.

«Сегодня это станет дополнительной поддержкой для застройщиков и позволит расширить географию реализации продуктов АИЖК», — отметил Кузнецов.

 

«Жилье для российской семьи»

Программу «Жилье для российской семьи» планируется продлить до 2020 года, а застройщиков  освободить от арендной платы на федеральные земельные участки, на которых ведется строительство жилья в рамках программы. Об этом в ходе форума сообщил глава Минстроя России Михаил Мень.

По словам министра, в антикризисный план Правительства России внесены меры поддержки по строительству инженерной и транспортной инфраструктуры при жилищном строительстве. «Источники финансирования пока определяются, но мы надеемся, что вопрос будет решен положительно», – сказал он. Меры господдержки будут распространяться в рамках реализации программы «Жилье для российской семьи», которая направлена исключительно на строительство жилья эконом-класса.

строительство.jpg

Минстрой России предлагает  продлить программу до 2020 года. Соответствующее постановление Правительства РФ уже разработано в Минстрое России и направлено на рассмотрение в заинтересованные федеральные органы исполнительной власти. «Также в рамках программы мы планируем освободить застройщиков от арендной платы на федеральные земельные участки», - добавил глава ведомства.

«Это поможет снизить затраты застройщиков и «уложить» их в заложенную программой стоимость квадратного метра на уровне 35 тыс. руб. Эта цена расти уже не будет», — пояснил министр.

 

Планы

Госсовет по строительству с участием президента

Глава Минстроя Михаил Мень рассказал, что в мае текущего года состоится Госсовет по строительству с участием президента РФ Владимира Путина.

По его словам, события такого масштаба в строительной отрасли не было давно, и оно представляется крайне важным для ее дальнейшего развития. Министр подчеркнул, что для создания единого программного документа, который готовится к Госсовету, Минстрой аккумулирует все вопросы и предложения, накопившиеся у участников рынка.

«Мы собираем все вопросы и предложения, их много. Мы готовы предложить всем поучаствовать в создании единого программного документа», — заверил он.

Министр уточнил, что на Госсовете, в частности, будет обсуждаться блок вопросов по стройматериалам, по техрегулированию, жилищному строительству, типовому проектированию, реформированию саморегулируемых организаций.

 

15 млн кв. м жилья от АИЖК

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) планирует построить по России порядка 15 млн кв. м жилья, - об этом заявил глава АИЖК Александра Плутника.

«Мы сейчас аккумулируем от фонда РЖС, вошедшего в состав объединенного института развития, земельные участки. Мы посмотрели, в целом 3,5 тыс. га находятся в границах крупных муниципальных образований», — сказал Плутник в ходе форума.

По его словам, на этих участках можно построить более 15 млн кв. м жилья, преимущественно эконом класса.

«И мы будем концентрироваться на работе именно с этими участками», — добавил он.

Как уточнил Плутник, эти 15 млн кв. м жилья будут построены в течение 3 лет после вовлечения в оборот. При этом он затруднился ответить на вопрос, когда именно завершится этот процесс.

 

BIM-технологии

Не обошли стороной и современные технологии. Первый заместитель Министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации Леонид Ставицкий, выступая в ходе форума, напомнил, что Минстроем России был разработан план внедрения технологий информационного моделирования в области строительства, в рамках реализации которого  уже проведен отбор и анализ «пилотных» проектов, разработанных с использованием BIM.

Bim.jpg

«Проведен анализ представленных результатов проектирования и экспертизы проектной документации. Выявлены трудности, с которыми могут сталкиваться проектировщики при использовании BIM-технологий, подготовлен перечень нормативных правовых и технических актов, подлежащих изменению и разработке», - сообщил он.

В свою очередь директор департамента градостроительной деятельности и архитектуры Минстроя России  Андрей Белюченко уточнил, что в настоящее время данную область регулируют порядка 25 нормативно-правовых актов, в том числе по вопросам проектирования и взаимодействия с экспертизой.

«На сегодняшний день требуется разработка нормативно-технических документов, определяющих терминологию и требования к информационным моделям с учетом их соответствия стадиям жизненного цикла планирования, создания и эксплуатации капитального объекта», - рассказал он, уточнив, что однозначная трактовка терминов необходима для взаимодействия между различными участниками проектов, регулирующими и надзорными органами.

По словам Андрея Белюченко, изменения необходимо будет внести в Градостроительный кодекс, постановления Правительства Российской о составе разделов проектной документации, о порядке проведения ее государственной экспертизы, о строительном контроле в процессе возведения, реконструкции и капитального ремонта зданий и т.д. В случае, если удастся актуализировать нормативно-техническую и законодательную базы до конца этого года, в 2017 году может быть установлено требование обязательного использования BIM-технологии для части госзаказа по строительству объектов.

 

Источники:

http://realty.interfax.ru/ru/news/articles/63655

http://regnum.ru/news/economy/2081138.html

http://realty.interfax.ru/ru/news/articles/63654

http://realty.interfax.ru/ru/news/articles/63648

https://rns.online/consumer-market/Gosduma-mozhet-vvesti-nalogovie-lgoti-dlya-zastroischikov-2016-02-17/

http://www.rcmm.ru/novosti/24239-oleg-betin-predlozhil-neozhidannuyu-meru-dlya-podderzhki-stroykompleksa-rossii.html

http://ok-inform.ru/economics/banks/54978-deputat-gosdumy-vlozhennyj-v-subsidirovanie-ipoteki-rubl-prineset-42-rublya-drugikh-postuplenij.html

http://riarealty.ru/news_house/20160217/406983930.html

http://stroypuls.ru/news/112947/

http://realty.interfax.ru/ru/news/articles/63617

http://realty.dmir.ru/news/50550/

http://www.irn.ru/news/105911.html

http://www.radidomapro.ru/ryedktzij/nedvijimost/jilio/rynku-zhiligia-grozit-defitzit-predlozheniia-26818.php


Читать еще
Жилой комплекс на ул. Макаренко
Цена за квадратный метр здесь начинается от 50 тыс. руб. Квартиры достаточно просторные – площадь «однушек» начинается от 38,9 кв. м.
1720 0
Зеркальные фасады. Мировые шедевры архитектуры
Зеркальные фасады домов – смелые решения архитекторов, в них отражается окружающий ландшафт, здания получаются удивительными и динамичными, а порой могут и вовсе становиться невидимками.
4036 0
Жилой комплекс «Вишневый сад». Фоторепортаж стройки
Жилой комплекс «Вишневый сад» находится недалеко от Центрального парка. Это дом с двумя 6-этажными и одной 8-этажной секцией на 36 квартир.
2671 0
10 лет – с тульской стройиндустрией
Масштабные проекты, которым было суждено сбыться или кануть в лету, колебания цифр и показателей, кризисы, взлеты и падения, - много чего зафиксировано редакцией.
493 0
ТЕМА МЕСЯЦА: СТРОИТЕЛЬСТВО. Жилой комплекс на ул. Демонстрации. Фоторепортаж стройки
В настоящее время выполняются монолитные работы 2 этажа жилого дома. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию - 1 квартал 2016 г.
3263 0



Возврат к списку

Наши партнёры