Сети, Генплан и площади квартир. – В Туле состоялся диалог девелоперов, архитекторов и журналистов

26 Августа 2015

В Туле активно реализовываются проекты комплексной застройки, но до сих пор актуальными остаются проблемы обеспечения инженерными сетями, транспортной доступности, обеспеченности социальной инфраструктурой. А еще в Туле, да и не только здесь, наметилась тенденция к уменьшению площади квартир. Почему? Причина проста – снижается покупательская способность. А еще здесь чувствуется нехватка диалога власти и девелоперов. Эти и другие вопросы обсудили в среду участники круглого стола, организованного «Тульским Бизнес журналом».

Старые проблемы

Мероприятие было посвящено региональному строительству: проблемам точечной застройки, концепциям современных жилых комплексов, трудностям, с которыми сталкиваются застройщики.

Так, по словам руководителя компании «Ин-групп» Александра Велигодского, с 2006 года, когда застройщик начал комплексную застройку в городе, до настоящего времени мало что изменилось в плане вопросов и проблем, которые стоят перед компанией. «Прежде всего, это касается сетей, которые приходится прокладывать для освоения новых территорий, - отметил Александр Велигодский. 

Велигодский Александр.JPG

– Комплексное освоение в центре города невозможно, негде. И когда мы выходим на десятки гектар, сразу появляется необходимость провести работы по электроснабжению, газификации, канализации и т.п. В качестве примера: только для «Левобережного» мы провели 36 км трассы электроснабжения. А сети, которые мы прокладываем, мы прокладываем на будущее. И те огромные вложения, которые приходится совершать для освоения новых территорий, они, к сожалению, не приносят прибыли.

Вторая проблема – мы строим не только дома, мы строим всю инфраструктуру: дороги, общественные здания, детские сады. К сожалению, те программы, которые были у города и области по выкупу детских садов, они закончены. То есть, следующие детские сады мы будем обслуживать сами.

Еще одна проблема – обеспеченность транспортом. На примере «Левобережного»: в прошлом году мы сдали  первые очереди строительства, в этом году сдаем уже восьмую очередь, но до сих пор возим людей сами, 1,5 года за свой счет организовываем движение лайнов к микрорайону».

И все же, по словам Велигодского, хорошо, что в Туле, наконец, умирает точечная застройка. «Комплексное освоение территории за эти несколько лет стало нормой, а экзотикой».

Директор агентства недвижимости «Новостройки Тулы» Михаил Хайкин, выступая в ходе круглого стола, отметил: «На сегодня все девелоперы действуют в рамках регламентов, разработанных государством для комплексной застройки. При этом девелопер вынужден самостоятельно решать те проблемы, которые связаны с передачей объектов соцкультбыта на обслуживание государства. Это длинный и кропотливый путь.

Михаил Хайкин.jpg

Строить элитное жилье в Туле с учетом запрета точечной застройки невозможно. И другого варианта, кроме загородной застройки, нет. Создать комфортные условия для жизни можно только в формате комплексной застройки».

Впрочем, такой формат не по нраву архитектору Газису Хуснутдинову. В своем выступлении он раскритиковал ряд проектов комплексной застройки и высказался за то, чтобы в городе продолжалась точечная застройка. Для примера архитектор привел Париж, где в свое время были построены 5 городов-спутников, однако со временем, из-за необеспеченности социальной и транспортной инфраструктурой, люди начали покидать эти территории. «И там возникло гетто, - подчеркнул архитектор. – И тульские проекты ожидает такая же судьба. Все города Европы ведут точечную застройку, город должен развиваться внутри, а не на окраинах, внутри Тулы старые дома необходимо заменять новыми».

Позже в ходе дискуссии, однако, выяснилось, что архитектор изучил проекты застройки лишь частично, не выяснив, к примеру, какие микрорайоны возводятся вместе с детскими садами, школами и т.п.  

По словам Валентина Бочкова (холдинг «ЕгорьЕвский»), центр Тулы сегодня – это, в основном, индивидуальное жилищное строительство. И если здесь будет вестись строительство многоквартирных домов, сразу возрастет нагрузка и на инженерные сети, и на транспорт. 

Валентин Бочков.jpg

«Комплексную застройку можно осуществлять на свободных территориях, там человек себя чувствует более свободным, меньше криминогенных факторов, лучше инсоляция помещений. Конечно, центр Тулы необходимо также расселять, но это колоссальные усилия и инвестиции, которых сегодня нет в необходимом объеме».

 

Генплан без реализации

Архитекторы обратили внимание участников мероприятия на градостроительную документацию, в которой как раз и прописаны моменты как по сетям, так и по транспортным схемам.  «Главный вопрос: что мы строим и как мы будем жить в Туле? – отметил генеральный директор ОАО «Туластройсервис» Владимир Аверин. – Объемы строительства растут, это хорошо, но какова структура этого строительства? В новом Генеральном плане нет ничего нового, как был пустырь между Пролетарским и Центральным районом, так и остался, как был пустырь между Пролетарским и Зареченский районом, тоже остался, только появились между частным сектором 14 и 22-этажные дома. Это один из аспектов».


Изображение 008.jpg


Руководитель архитектурной мастерской «Линия» Виктор Жежома в своем выступлении отметил: «В Генпланах Тулы разных времен на все районы за счет государства были разработаны детальные проекты планировки. Были удовлетворены потребности в инженерных сетях, транспортная нагрузка. Все было просчитано. Нужно создавать комиссию по реализации Генплана, определять больные точки, намечать пути реализации. 

Виктор Жежома.jpg

В Генеральных планах отражены транспортные схемы, обозначены все точки: многоэтажное жилье, индивидуальное жилье и т.д., можно под эти точки подводить коммуникации. Кто-то должен этим заниматься, следить, отчитываться. Без участия государства реализация Генплана невозможна».

«Отсутствие контакта с властью – это плохо, - подчеркнула в своем выступлении специальный гость круглого стола - журналист ИД «Коммерсант», шеф Координационного совета Клуба главных редакторов Марта Савенко

Марта Савенко.jpg

– Объединяться нужно на всех уровнях: девелоперы, архитекторы и т.д. Объединение дает свои плоды. И в кризис с властью разговаривать проще, в кризис они хотят вас слушать, нуждаются в этом. Показателен пример Казани, там нет закрытости, там постоянно ведется диалог власти и девелоперов. А благоустроенный город – это инвестиционное преимущество».  

А вот создатель Института «Гелиотектуры» (Москва) Сергей Непомнящий представил участникам круглого стола свой уникальный проект. Гелиотектура - способ решения проблем с перегрузкой дорог к удаленным микрорайонам, с нехваткой инженерных коммуникаций, с отсутствием арендаторов в реконструируемых зданиях. Суть в том, что этот метод позволяет обеспечить солнцем, видовыми панорамами и озеленением очень комфортную застройку, в несколько раз более плотную, чем аналогичная традиционная застройка той же этажности. 


Атриумно-террасные дома. Гелиотектура в любых масштабах ориентирована на максимальное использование солнечного света и приближение человека к природе.jpg

Атриумно-террасные дома. Гелиотектура в любых масштабах ориентирована на максимальное использование солнечного света и приближение человека к природе

А вот так они выглядят зимой.jpg

А вот так они выглядят зимой


Фактически, такая застройка - это один огромный дом с зимними садами внутри и зелеными террасами снаружи. При этом внешние инженерные сети оказываются внутри технических помещений, жилье тесно связано с объектами обслуживания, общественные помещения - с потребителями - и все в кратчайшей пешеходной доступности друг от друга.

Сергей Непомнящий предлагает реконструировать город, создавая новые очень удобные квартиры, офисы и другие пространства не расширяя, а сокращая территорию застройки, расширять же предлагается зоны отдыха и озеленения.


гелиокластер Внуково - мегадом-невидимка, как холм, поднимающийся из окружающей его природы. Объем строительства 6 млн кв м.jpg

Гелиокластер Внуково - мегадом-невидимка, как холм, поднимающийся из окружающей его природы. Объем строительства 6 млн кв. м

 

Несколько слов о размере

Обсуждался в ходе мероприятия и вопрос метража возводимых квартир. Тульский рынок недвижимости предлагает сегодня квартиры-студии площадью 23-28 кв. м, и это очень неплохой метраж. Такое мнение озвучила Марта Савенко: «Что такое маленькие площади, вы не знаете. В Подмосковье уже сегодня строят студии по 16-18 кв. м, и это стандарт. А 28 кв. м – это прекрасные квартиры. Сегодня, если застройщики будут строить большие по метражу квартиры, мы получим коммуналки: люди будут объединяться семьями и покупать, к примеру, двухкомнатную квартиру на две семьи. Потому что денег у людей нет, идет тенденция к уменьшению площади квартир. Нет денег, падает платежеспособный спрос, а если платежеспособный спрос снижается, строить лишнее не нужно».

Спикера поддержал и Валентин Бочков (холдинг «ЕгорьЕвский»). Он подчеркнул, что Тула долгое время была в числе отстающих по вводу жилья регионов, и сегодня в новом жилье потребность по-прежнему сохраняется. Но уровень зарплат снизился, а это значит, что люди могут позволить себе недвижимость небольшого метража в новостройках обычной без изысков архитектуры: «Можно строить большие комнаты, но такие квартиры просто не будут пользоваться спросом. Можно строить дома с высококлассной архитектурой, но даже в масштабах мира таких домов строится немного. Сегодня туляки могут позволить себе квартиры эконом и комфорт класса, и на них есть спрос».

Что касается качества проектов и комфорт проживания, по мнению Михаила Хайкина это второй после цены фактор, на который сегодня ориентируются покупатели: «На сегодня, если анализировать рынок Тулы, можно говорить о том, что он будет перенасыщен в течение трех лет. Серьезно усилится конкуренция между девелоперами и застройщиками. Проекты будут конкурировать уже по своему качеству, и рынок, на самом деле, сам себя и отрегулирует. Потому что девелоперы руководствуются исключительно экономикой, покупатель, выбирая жилье, учитывает свою платежеспособность и следующий фактор – комфорт проживания. Когда будет масса проектов относительно платежеспособного спроса, человек будет выбирать наиболее качественный проект, и девелоперам придется приспосабливаться».   

 

Итогом круглого стола стала договоренность с ведущими застройщиками Тулы о создании информационной площадки с участием «Клуба главных редакторов рынка недвижимости», первым и пока единственным резидентом которого в Туле, напомним, является главный редактор журнала Professional Светлана Кузнецова. 

 

 

 

 

 

 

 


Читать еще
Жилой комплекс «Иншинский». Фоторепортаж стройки
Расположенный рядом с пос. Иншинский, на берегу пруда, в экологически чистом районе города, жилой комплекс представляет собой два 10-этажных дома
5414 0
Коттеджный поселок «Солнечный берег»
В июньском номере журнала издание представляет фоторепортажи и описание 11 загородных коттеджных поселков (по аналогии с проектом «Новостройки Тулы»), а также проекты домов на любой вкус и достаток.
5675 0
Большая сила маленького дюбеля
Человек постоянно ищет способ облегчить себе жизнь, что иногда приводит к появлению гениальных решений даже в той сфере, где, казалось бы, уже давно все придумано и изобретено. Этот процесс затронул и строительную деятельность, технологии которой тоже идут по пути развития.
3755 0
ТЕМА МЕСЯЦА: СТРОИТЕЛЬСТВО. Жилой дом на ул. Ершова. Фоторепортаж стройки
Девятиэтажный панельно-кирпичный жилой дом на 1-, 2- и 3-комнатные квартиры.
6204 0
О проблемных стройках: этапы и обещанные сроки
ГК «СУ-155» осуществлялось строительство 9 многоквартирных домов на двух строительных площадках: «Парус» и «Новая Тула».
627 0



Возврат к списку

Наши партнёры