В Туле обсудили вопросы оспаривания кадастровой стоимости недвижимости

26 Августа 2015

Рост заявлений на оспаривание кадастровой стоимости, типичные ошибки при подаче заявления, судебная практика оспаривания, - эти и другие вопросы рассмотрели участники круглого стола.


Круглый стол

В Туле прошел круглый стол на тему «Практика оспаривания кадастровой стоимости недвижимости. Специфика оценки объектов капитального строительства».

Организатором мероприятия выступила Общероссийская общественная организация «Российское общество оценщиков» и Тульское региональное отделение РОО.


Пересмотр кадастровой стоимости и в Тульской области, и в целом в России – очень актуальный вопрос, - отметил председатель Правления Тульского РО РОО, член Дисциплинарного комитета РОО Андрей Доценко

Андрей Доценко.jpg

– И если в прошлом году мы обсуждали то, каким образом будет пересматриваться оценка, то сегодня уже накопили достаточно большой опыт, активно работают комиссии по оспариванию».


О результатах работы комиссии по тульскому региону рассказала начальник отдела землеустройства, мониторинга земель и кадастровой оценки недвижимости Управления Росреестра по Тульской области Татьяна Чернышева. По ее словам,  кадастровая стоимость сегодня – важный вопрос в свете уплаты налогов и арендных платежей. 

Татьяна Чернышева.jpg

«В Тульской области работы по кадастровой оценке объектов недвижимости проводились в течение 2012-2013 гг. – рассказала эксперт. - В 2014 году работы не проводились ввиду не истечения срока проведения данных работ. На сегодняшний момент оспариванию подлежат земельные участки всех категорий земель и в том числе объектов недвижимости, объектов капитального строительства.

Результат оспаривания таков, что, если в 2013 году в комиссию, созданную при Управлении, поступило всего 29 заявлений, то в 2014 количество их увеличилось на 88% и составило 246 заявлений. В первом квартале 2015 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года количество заявлений также значительно возросло.

Из поступивших заявлений по 120 заявлениям были приняты отрицательные решения, только по 69 заявлениям были приняты положительные решения об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной.

В 2014 году в июле были внесены значительные изменения в закон об оценочной деятельности. В частности, увеличен период оспаривания государственной кадастровой оценки, введен обязательный досудебный порядок рассмотрения спора юридическими лицами – согласно действующему законодательству, они обязаны сначала обратиться в комиссию по рассмотрению споров, и только затем в судебные органы. Также изменен порядок подачи  и состав документов. То есть, сейчас в комиссию обязательно предоставление кадастровой справки о кадастровой стоимости и отчет о рыночной стоимости как на бумажном носителе, так и в электронном виде, заверенный ЭЦП».

Татьяна Чернышева обратила внимание участников круглого стола на то, что на стадии рассмотрения много документов не принимается ввиду несоответствия состава документов и отсутствия ЭЦП. А также рассказала о других типичных замечаниях в ходе рассмотрения заявлений: несоответствие даты определения кадастровой стоимости в отчете, отсутствие корректировок на площади земельных участков, отсутствия дат размещения информации об объектах-аналогах (она должна предшествовать дате определения кадастровой стоимости) и др.


Член Совета РОО, генеральный директор ЗАО «РОСЭКО» Евгений Нейман в ходе своего выступления дал пояснения по изменению в законодательстве, по методологическому обеспечению, по изменениям в Федеральные стандарты оценки и пр. «То, что происходит сейчас в этой сфере – это безобразие, - подчеркнул эксперт. – А порядок, между тем, должен быть наведен уже к сентябрю 2015 г.»

Евгений Нейман.jpg

«Пока официального решения нет, но концептуально уже одобрено формирование на уровне субъектов РФ служб региональных асессоров, налоговых оценщиков, - рассказал Евгений Нейман. - Это рассматривалось и в Правительстве, и сейчас идет доработка предложений, но мне так кажется, что через какое то время на уровне субъектов проведение кадастровой оценки как одноразовая акция Министерства имущества, Росреестра и т.д. будет каким-то образом институционализирована в рамках налоговых государственных оценщиков на уровне субъектов РФ.

По поводу методологического обеспечения: разрабатываются методические указания о государственной кадастровой оценке. Параллельно с этим обсуждаются предложения по внесению изменений в ФСО 3, было два варианта внесения изменений в определение кадастровой стоимости и некие редакционные уточнения в ФСО 4. Наша позиция на заседании была в том, что преждевременно, до апробации методических указаний, делать такие революционные изменения в определение кадастровой стоимости. Несмотря на это, было принято решение о внесении изменений в ФСО 4 в части определения кадастровой стоимости. Эти изменения еще будут рассматриваться на заседании АСИ. По нашему мнению, если на всю странную ситуацию с кадастровой оценкой нанести еще и удар с этой стороны, и объявить, что кадастровая стоимость – это не рыночная, а нечто совсем другое, то не очень понятно, о каком вообще оспаривании кадастровой стоимости может идти речь. Такие изменения меняют всю логику, и мы возвращаемся в этап нормативного определения кадастровой стоимости. А если есть норматив, нечего вообще оспаривать. Ситуация переломная, и как пойдет процесс дальше, сказать трудно». 

«То, о чем Вы сейчас говорите, вписывается в первую методику кадастровой оценки, - отметил в ответ на выступление спикера директор ООО «НОКИ» (Независимая Оценка Консалтинг Инновации) Борис Дубовик. - Первая методика кадастровой оценки земель поселений (1998-1999 гг), в разработке которой принимал участие и я, была основана на зонировании территории, за единицу были взяты кварталы. 

Борис Дубовик

Зоны строились на основе анализа факторов, оказывающих существенное влияние на ценность земельных кварталов. Почему взяли за единицу кварталы? Да это же были годы 1999-2001. База сформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков была крайне ограниченной. 
Сейчас ситуация несколько иная. Сформированы достаточно большие земельные базы. И надо было бы идти по пути модернизации первой методики кадастровой оценки, взяв за единицу расчета не квартал, а земельный участок. 
Но далее события в сфере кадастровой оценки развивались по следующему сценарию. Первая методика была практически полностью перечеркнута, а в новой разработанной методике кадастровой оценки центр тяжести сместили в стороны классической рыночной оценки. Но не учли, что для её правильной и надежной реализации нужна хорошая полноценная база по рынку земельных участков с различными видами разрешенного использования. А такой полноценной информации в настоящее время нет. И в результате получили, то, что сейчас имеем. Действующая методика полностью исключает преемственность результатов предшествующей оценки. Могут получаться результаты, отличающиеся в разы и даже в десятки раз. Это будоражит собственников земельных участков, создает напряженность, тормозит бизнес. Если не произойдет изменения в действующей методики, то и следующий этап пересчета кадастровой стоимости приведет точно к таким же результатам.

Конечно, с точки зрения оценщиков, – эта ситуация нам на руку. Создается большой фронт работ по пересчету кадастровой стоимости. Но, с точки зрения государственных интересов, это отрицательное явление, как с политической так и с экономической точки зрения, создающее много проблем». 

Руководитель отдела экспертной оценки недвижимости Тульской Торгово-промышленной палаты Владимир Кузнецов озвучил мнение по поводу применения кадастровой оценки для исчисления налога для предприятий бизнеса: «Здесь есть как интересы государства, в том, чтобы пополнялся бюджет. 

Владимир Кузнецов.jpg

Но пересмотр кадастровой стоимости необходим, с тем, чтобы найти равновесное положение кадастровой стоимости и интересов бизнеса. И при рассмотрении на комиссиях этих вопросов должны учитываться мнения как оценочного сообщества, так и предпринимателей».


Председатель судебной коллегии по административным делам Тульского областного суда Олег Бугаков рассказал участникам мероприятия о практике оспаривания кадастровой оценки в суде. 

Олег Бугаков.jpg

По его словам, в Тульский областной суд с 6 августа 2014 года по настоящее время поступило 114 заявлений об оспаривании стоимости, из них 43 оставлены без движения, 35 возвращены заявителям, как правило, по мотивам несоблюдения установленного федеральным законом досудебного порядка, по 40 делам суд удовлетворил требования заявителей об установлении стоимости участка равной его рыночной стоимости, по 1 делу в удовлетворении отказано.

«В настоящее время суд ставит два вопроса, судя по сложившейся практике, - рассказал Олег Бугаков. – Соответствует ли отчет, имеющийся в материалах дела, об оценке рыночной стоимости конкретного земельного участка требованиям законодательства, в том числе 135 федерального закона, подтверждается ли стоимость объекта оценки определенной оценщиком, указанной в отчете по состоянию на конкретную дату. Если не подтверждается, то какова рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на конкретную дату».


Во второй части мероприятия состоялся авторский семинар генерального директора Valrus Ltd Павла Карцева 

Карцев.jpg

на тему: «Специфика оценки объектов капитального строительства в целях оспаривания их кадастровой стоимости».


Подводя итоги мероприятия, Андрей Доценко отметил: «В настоящее время вопрос кадастровой оценки недвижимости чрезвычайно актуален для российского государства. С одной стороны, от качества кадастровой оценки зависят доходы местного бюджета, с другой – это налоговое бремя для бизнеса и общества.

В прошедшие полтора года в Тульской области, как и во многих других регионах России, шел активный процесс пересмотра кадастровой стоимости земельных участков по инициативе налогоплательщиков, в который были вовлечены Росреестр, Федеральная кадастровая палата, органы местного самоуправления, суды. За это время выявились определенные тенденции в снижении стоимости, проявились трудности и типовые ошибки, сформировалась судебная практика. Процессы пересмотра кадастровой стоимости административно-торговых зданий и помещений сейчас только начинаются. Методика оценки для этих целей существенно более сложна, чем определение стоимости земли. Она требует учета значительно большего количества параметров, содержит много спорных вопросов.

Этим определялась актуальность прошедшего круглого стола. На мой взгляд, цели поставленные организаторами семинара, оказались достигнутыми. Участники семинара получили информацию о результатах и перспективах пересмотра кадастровой стоимости  в Комиссии Росрестра и Тульском областном суде «из первых рук», смогли задать интересующие вопросы, многие из которых оказались достаточно острыми, и получить профессиональные ответы. 

Участники получили информацию о ближайших перспективах изменения законодательства в сфере оценочной деятельности и методических рекомендациях по государственной кадастровой оценке недвижимости и по ее оспариванию непосредственно от авторов и разработчиков этих документов - Нейман Е.И. и Карцев П.В.

Проведение авторского семинара Карцева П.В. было направлено на то, чтоб и представители государства и оценщики получили единые методические рекомендации по оценке недвижимости для облегчения достижения консенсуса между ними в ходе пересмотра кадастровой стоимости.

В целом получилось активное живое общение участников круглого стола, обмен опытом, выявление проблем и перспектив развития методики кадастровой оценки».

 

Впечатлениями об участии в мероприятии с журналом Professional поделились оценщики, юристы, предприниматели Тульской, Калужской областей:

Виталий Щетников, адвокат Белевской коллегии адвокатов: «Это очень важная тема, она важная для нас потому, что важна для наших клиентов в плане не только налогообложения, но и в плане возможностей людей платить и совершать сделки. Если кадастровая стоимость участка не соответствует рыночной, то есть, той возможности, по которой они реально могут купить землю, сделки не будут совершаться, не будут брать участки в аренду, соответственно, не будут строить, производить, не будет ничего. Думаю, что нужно приходить к какому-то общему знаменателю: не совсем низкая цена, чтобы это было хорошо предпринимателю, но и не завышенная, чтобы было хорошо только государству».

 

Сергей Скрибунов, индивидуальный предприниматель: «Мероприятие имеет очень важное значение, потому что сейчас идет большая работа по кадастровой переоценке, и очень много вопросов. Поэтому такие мероприятия очень помогают, хоть какую-то информацию от профессионального сообщества можно получить. Каждый работает сам по себе, но вопросы у всех накапливаются, и решить их можно в рамках как раз таких обсуждений. Думаю, что рано или поздно эти процессы урегулируются, все выстроится в логичные цепи, чтобы не делать эту работу по несколько раз: в первый раз оценку оплачивает государство, во второй – уже собственник объекта недвижимости».

 

Сергей Рябчинский, начальник юридического отдела филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Калужской области: «Для меня, как представителя кадастровой палаты, имеет значение судебная практика, как складывается рассмотрение судебных споров на территории Тульской области, какие дальнейшие тенденции этого развития, в том числе, какова позиция Верховного суда по данным вопросам. Сейчас уже видна положительная динамика по ним, и я надеюсь, что к осени здесь будет наведен порядок».

 

Юристы ООО «Поддержка К»: «Что нам было ценно – это было выступление судьи, который обозначил проблемные вопросы в практике оспаривания, те моменты, на которые стоит обратить внимание. Очень актуальная тема круглого стола, особенно в свете того, что со следующего года налог по кадастровой стоимости коснется и физических лиц».

 

«Очень важный момент, когда заявитель обращается в суд, предоставляет отчет об оценке, и суд подвергает критике и сомнению заключение эксперта и привлекает нового эксперта. И никоим образом не подвергается сомнению та кадастровая стоимость, которая установлена в результате массовой оценки. Это ставит правообладателя в неравные рамки».  

 

Алексей Рылеев, начальник отдела кредитования ОАО «Спиритбанк»: «Для нас интересно общее состояние рынка и вопросы кадастровой оценки и практики ее оспаривания, мы с этим сталкиваемся постоянно на уровне текущей работы. Что касается дальнейшего развития ситуации, любое состояние неопределенности однажды заканчивается. Весь вопрос в том, что в условиях кризисных явлений в экономике на первый план ставятся интересы государства, а на бизнесе может сказаться негативно. Пересмотры кадастровой стоимости могут помочь учесть ошибки и недоработки и выработать позицию, которая бы устроила обе стороны».  

 

Генеральный директор ООО «ОНИР» Владислав Финогенов: «Вопросы, которые сегодня рассматриваются, волнуют как представителей оценочного сообщества, так и представителей риэлторских компаний, которые занимаются недвижимостью. Кадастровая оценка на сегодняшний день занимает ведущее место в работе некоторых оценочных компаний в связи с тем, что результаты этой оценки часто бывают весьма завышены. Интересно и полезно было выступление Татьяны Чернышевой, представителя комиссии по рассмотрению споров Управления Росреестра, актуально выступление представителя областного суда, мнение РОО, членов экспертного совета, связанного с подготовкой отчетов и определения рыночной стоимости, какие применять методы и какие замечания учитывать.

Если говорить о судебной практике, если заявление составлено верно и представлена доказательная база, то, как правило, большая часть дел рассматривается с положительным решением. Остальные дела возвращаются чаще всего в связи с формальными факторами: недочетов в документах и т.п.»

 

Елена Меркулова, генеральный директор ООО «Независимая Экспертиза Консалтинг Оценка»: «Вопросы очень актуальны и интересны как по оформлению документов, так и по судебной практике, по методологии, это все, с чем мы как раз и сталкиваемся в нашей работе. Все эти процессы связаны с дополнительными затратами: плата за оценку, за экспертизу, и в конечном итоге даже положительный результат не всегда компенсирует заказчику те расходы, которые он несет в процессе оспаривания кадастровой оценки.  Думаю, что все это пока сложно, болезненно, и положительные тенденции здесь мы увидим не скоро. Все придет в норму тогда, когда будет нормальная кадастровая стоимость, когда она будет реальной. Конечно, когда есть отклонение в 30% - это в пределах разумного, а когда отклонение в 5-6-10 раз, как сейчас, естественно каждый будет бороться за свои интересы: общество за свои, бизнес за свои и т.д.»

 

 


Читать еще
Жилой дом на ул. Свободы. Фоторепортаж стройки
В начале 2016 года будет введен в эксплуатацию 18-этажный 1-подъездный дом на ул. Свободы.  
1472 0
Как купить квартиру в новостройке и не прогадать?
Рынок недвижимости в последнее время активно развивается в городе Туле. Этому способствует большой спрос на новое жилье.
1304 0
Михаил Мень: Главный вызов сегодня – снижение спроса на жилье и платежеспособности населения
Экономическая ситуация как в целом в России, так и в строительном секторе продолжает оставаться напряженной. Министр строительства и ЖКХ Михаил Мень рассказал, какими мерами правительство намерено поддержать падающий спрос на жилье, как власти намерены реформировать систему саморегулирования и чем будет заниматься созданный Минстроем единый техзаказчик государственных строек.
712 0
«Сити» мировых столиц: высотное строительство
Мы можем относиться к высотным зданиям позитивно или негативно, но они будут проектироваться и строиться.
2044 0
Жилой комплекс на ул. Макаренко. Фоторепортаж стройки
17-этажный монолитно-каркасный жилой дом. Комплекс состоит из 4 секций, 288 квартир, в подземной части будет размещена парковка на 114 машиномест. На первых этажах будут располагаться административные и торговые помещения
2284 0



Возврат к списку

Наши партнёры