Константин Апрелев: «Думаю, очень мало найдется желающих брать в этом году ипотечный кредит»

26 Августа 2015

Вице-президент «Российской гильдии риэлторов» Константин Апрелев в интервью рассказал о тенденциях рынка недвижимости и о рисках для покупателей, связанных с ипотекой.

Константин Апрелев.png

— Никаких всплесков в ближайшее время не предвидится. Да, в ноябре-декабре активность рынка была весьма заметна, но уже в январе все стало затихать. Мало того, 10% продавцов просто сняли свои квартиры с продажи, потому как не знали, что им делать с рублями.

— Осенью квартиры в новостройках скупали целыми блоками...

— ...Да, было такое. Считаю это решение не самым разумным. Покупатели могут попасть в неприятные ситуации. Нет никакой гарантии того, что проект сдадут в обещанные сроки, и застройщики выполнят свои обязательства.

— Наверняка, те, кто скупают квартиры в большом количестве, люди грамотные, и они быстро поймут, что к чему. И вполне возможно, что уже весной начнут избавляться от квадратных метров.

— Да, инвестиционное жилье вернется на рынок, но реализовать его по осенним ценам уже будет невозможно.

— Значит ли, что цены пойдут вниз?

— Рублевые скорректируются в сторону понижения. Насколько? Думаю, что несильно, примерно от 2 до 10%. Многое упирается в экономические и политические проблемы. Но все говорит о том, что 2015 год станет годом покупателя, которые и будут определять стоимость жилья.

— Константин Николаевич, все же новостройки более комфортны, дешевы, поэтому и востребованы. Но там одна проблема — застройщики. А вдруг они разорятся? Как, на ваш взгляд, понять, у какого застройщика брать безопаснее?

— Оцените опытность девелопера. Если компания пережила предыдущий кризис, то, думаю, пройдет и этот. Если же такого опыта у руководства не было, то могут быть проблемы. Во всяком случае, такая вероятность достаточно высока. Это покупателям на заметку.

Также оцените обязательность застройщика. Своевременно ли он сдавал объект в эксплуатацию и оформлял в собственность дольщиков квартиры.

Косвенной причиной возникновения проблем может быть задержка выплат подрядчикам или расчет с ними квартирами, а не деньгами. Это станет первым звонком о том, что у застройщика не все складывается гладко, несмотря на ранее «рекордные» объемы продаж...

Кроме того, не лишне будет знать об объеме кредитной нагрузки компании. Какие заимствования он брал? Если валютные, то в рублях надо отдать больше. А доходность не очень увеличилась. Но получить эту информацию, к сожалению, достаточно сложно.

— А что, на ваш взгляд, будет с ипотекой? Нынешние ставки потянут немногие.

— Количество ипотечных сделок сократится в разы (2-8 раз). И не только высокие ставки тому виной, многие люди потеряли доходы или работу или уверенность в завтрашнем дне. Ипотека в этом году будет финансировать рынок улучшений жилья. К примеру, люди захотят поменять двухкомнатную квартиру на трехкомнатную, а денег чуть не хватает. Вот тогда они прибегнут к ипотечному кредиту. Что большинству вполне по силам. Использовать ипотеку для более крупных покупок решаться не многие.

— Как вы считаете, почему банки так подняли ставки?

— Многие банки, особенно в январе и феврале, выставили просто заградительные ставки. И здесь влияние оказывает не столько высокая учетная ставка ЦБ, у банков просто не хватает длинных кредитных ресурсов. Почему? Не создан рынок вторичных ипотечных закладных. На западе существует вторичная эмиссия ипотечных закладных. Что это значит? Банки, которые выдают ипотеку, выпускают в соответствии с определенными стандартами ипотечные закладные, те из них, которые соответствуют определенным стандартам по рискам приобретают специализированные ипотечные институты, аналогичные нашему АИЖК, и выпускают вторичные ипотечные закладные, которые в свою очередь доступны населению, страховым компаниям и различным, включая пенсионные, фондам, которые по закону обязаны определенную долю своих средств размещать в таких ценных бумагах. У нас в стране не создан институт рефинансирования ипотеки и по этой причине нет стабильного притока дешевых денежных средств, которые можно направлять в ипотеку. Когда в банках недостаточно средств, они не готовы брать на себя риски долгосрочного кредитования, поэтому многие и выставили заградительные ставки в 26-32%.

— Может, проще тогда им отказаться от ипотеки?

— Отказаться они не могут по коньюктурным соображениям, в том числе, если хотите, и политическим, но кредитовать себе в убыток они не готовы.

— А помощь правительства?

— Да, правительство решило помочь рынку, но только новостроек. Решение о выделении 20 млрд рублей — это хорошо. Но все эти денежные средства могут быть реализованы только в текущем году. А что будет потом? Пока не известно. И если не будет средств для субсидирования ставки по кредиту, то заемщику тогда придется кредит выплачивать, исходя не из 12% годовых, а намного выше. Поэтому, думаю, очень мало найдется желающих брать в этом году ипотечный кредит. Риск слишком большой.

Второе — непонятно кто будет оператором. Если не АИЖК, а министерство строительства и ЖКХ, то, в этом случае, кто будет осуществлять реформу ЖКХ? Распределение субсидий банкам наверное более увлекательная, хотя и не профильная для министерства задача... Надо все же бы это проводить через АИЖК. И лучше бы направить эти деньги на реструктуризацию тех заемщиков, которые испытывают проблемы с выплатой процентов по ипотеке. Правительство между тем говорит: берите ипотеку, а мы вам ставки проиндексируем. Это неверное решение. Люди начнут брать кредиты, а стройка, к примеру, не будет завершена. И что, опять обманутые дольщики?

— Особо при ипотеке страдают те, кто купил на первичном рынке, а застройщик обанкротился...

— Да, у нас, к сожалению, не создан защитный механизм от банкротства застройщика. Он может позволить себе прекратить работы, а у дольщика, взявшего ипотеку, нет возможности перестать платить по кредиту. Очень мало стран используют ипотеку на первичном рынке. И они не имеют проблем с «обманутыми дольщиками». А в некоторых государствах, если застройщик не успевает сдать свой объект в установленный срок, то он за свой счет арендует жилье покупателям квартир, пока не достроит дом.

— Кризис и риэлторы. Здесь тоже есть проблемы. Говорят, что агенты начинают больше «левачить».

— К сожалению, такая проблема есть. Агент, чтоб сохранить свои доходы, начинает совершать сделки вне компании. И нередко это является результатом того, что компания ослабляет требования. Все это несет угрозу особенно крупному бизнесу, где есть высококвалифицированные специалисты и управленцы на окладах. Доходы снижаются, им приходится увольнять сотрудников, а порой и самим искать работу. Нередко в кризис с рынка уходят до половины компаний. И разоряются не только мелкие и средние, но и те, которые еще вчера считались лидерами рынка.

— В кризис стал очень актуальным вопрос выбора компании. Как человеку не ошибиться?

— Сейчас стало гораздо проще. Российской Гильдией Риэлторов создан единый реестр аттестованных специалистов и сертифицированных компаний. Если вы хотите проверить квалификацию риэлтора или надежность компании, можно зайти на сайт (RGR.RU), наберите город, в котором живете, или компанию, или специалиста, которые предлагают вам услуги. Если компания сертифицирована, и агент аттестован, то можете довериться им. По крайней мере, и специалист, и компания будут нести ответственность за качество и надежность услуги в соответствии с кодексом этики и профессиональными стандартами!


Источник 


Читать еще
ТЕМА МЕСЯЦА: НЕДВИЖИМОСТЬ. Специфика ремонта в новостройках
При слове «ремонт» наш человек вздрагивает и вспоминает вечную, казалось бы, истину: «Два ремонта равны одному пожару». Конечно, при тотальном дефиците, в том числе и стройматериалов, для наших родителей это была настоящая проблема. Но времена меняются.
2117 0
Жилой комплекс «Павлов». Фоторепортаж стройки
Жилой комплекс расположен на ул. Ак. Павлова, 34а. Это 9-этажный одноподъездный дом на 99 квартир.
1563 0
Жилой комплекс «Аристократъ». Фоторепортаж стройки
Элитный жилой комплекс в центре города, построенный в стиле усадьбы 19 века с инфраструктурой лучших клубных домов Европы. 2 корпуса разной этажности, объединенных общей дворовой территорией
1721 0
С 1 марта площадь участка можно расширить законным путем
1 марта вступил в силу закон, в соответствии с которым граждане могут расширить границы своих земельных участков, соседствующих с государственными и муниципальными землями.
6472 0
Микрорайон «Новая Тула». Фоторепортаж стройки
Уже в третий раз журнал Professional публикует проект «Новостройки Тулы в цифрах и фактах». Первые фото были сделаны в октябре 2014 года, затем стройки фотографировали в феврале 2015 года, теперь – майские фото, динамика строительства, описание жилых комплексов и новостроек, цена квадратного метра.
1588 0



Возврат к списку

Наши партнёры