Смерть ипотеки: повышение ключевой ставки может обрушить рынок жилья

26 Августа 2015

Решение ЦБ РФ о повышении ключевой ставки может обрушить рынок недвижимости, привести к банкротству компаний, сделать для многих россиян покупку собственного жилья невозможной, а также привести и к более серьёзным последствиям. 

ипотека.jpg

Ключевая ставка была поднята для того, чтобы сдержать падение рубля: при её низком значении и быстром ослаблении национальной валюты банки начинают брать деньги у ЦБ РФ, переводить их в иностранную валюту и таким образом зарабатывать. Повышение ставки лишает их такой возможности, а значит, рубль укрепляется. Однако есть у этого и негативная сторона: повышение ставок по кредитам. Это означает, что в скором времени ставки по ипотеке в России вырастут до 19–25 % (в декабре средняя ставка составляла 12,5 %). 

Ипотека как мечта 

Отечественная ипотека в разы дороже, чем в Европе (там есть ставки и в размере 2–3 % от суммы кредита), а средние зарплаты значительно ниже, и поэтому покупка квартиры в кредит и до повышения ключевой ставки была не по карману многим россиянам, а после её повышения она может стать невозможной для большинства. Связано это с тем, что, согласно общепринятой политике банков, размер ежемесячного взноса по ипотеке не должен превышать 50 % от зарплаты заёмщика, а учитывая, что средняя зарплата, по данным Росстата, в данный момент составляет около 32 тысяч рублей, многие из тех, кто захочет влезть в кредитную кабалу со ставками более чем в 20 % годовых (переплата за 30 лет ~ 600 %), не сможет себе это позволить. 
На это повлияет не только ставка по кредиту, но и в целом снижение доходов населения и то, что банки ужесточат требования к заёмщикам, опасаясь их банкротства. Безусловно, нельзя говорить о том, что ипотека исчезнет полностью, но брать её будут те, для кого нет другого выхода, и общий объём заёмщиков сильно снизится. 
Это потащит за собой весь рынок недвижимости, ведь в ипотеку покупают более половины новостроек эконом- и комфорт-класса. 
Кроме того, выросшая ключевая ставка повлияет и на кредитование застройщиков, которые и без того несут убытки в связи с удорожанием строительных материалов. 

Дмитрий Котровский, партнёр девелоперской компании «Химки Групп»: Повышение ключевой ставки до 17 % скажется на устойчивости рынка недвижимости — многие застройщики вынуждены будут сокращать портфели и отодвигать сроки сдачи своих проектов из-за снижения объёмов финансирования, а новые проекты просто не будут выводить на рынок, чтобы не «попасть» на штрафы в рамках 214ФЗ; на объёме спроса — доля ипотечных сделок сократится по двум причинам: часть банков уже сворачивают ипотечные программы, часть — поднимет ставки в ближайшее время на 7–10 %, что сделает ипотеку более редким и практически золотым кредитным продуктом. 

Елена Щепкина, ведущий аналитик ГК «Премьер»: По нашим оценкам, ставки по ипотеке вырастут как минимум на 5–7 % уже с января 2015 года. Увеличат банки и размер первоначального взноса: вариантов выдачи ипотеки под 0 % первоначального взноса не будет. 

Что делать сегодня тем, кто взял валютную ипотеку? 

В результате всех изменений на рынке стоимость строительства может возрасти, и в то же время позволить себе поднять цены смогут только высоколиквидные объекты в хорошем месте и с хорошей инфраструктурой: они будут пользоваться спросом у тех граждан, которые покупают новое жильё, продавая старое — в таком случае люди больше обращают внимание не на цену, а на качество. 
Повышение цен в других объектах, которых в данный момент на рынке большинство, приведёт к тому, что продажи прекратятся, а рынок встанет. Застройщики будут пытаться выйти из положения так же, как в 2008 году, предоставляя клиентам рассрочки, но в условиях падающего рубля это их не спасёт: с момента начала реализации проекта и до его окончания деньги просто обесценятся. Прогнозировать дальнейшее развитие событий довольно сложно, но заморозка объектов и банкротство застройщиков уже не кажутся чем-то фантастическим. 

Коммерческий директор компании GLINCOM Иван Татаринов: В первую очередь пострадают наименее платежеспособные слои населения: те, кто планировал покупку недвижимости в ипотеку, вынуждены будут её отложить. Галина Гараева, генеральный директор компании «Континент»: Тяжелее всего придётся подмосковным проектам с погрешностями в концепции, проблемной транспортной доступностью, неполноценной инфраструктурой. В своё время их было построено довольно много. 
Сейчас рынок не на их стороне даже с учётом относительно низких цен. 

Косвенное влияние 

Нужно понимать, что недвижимость — один из главных столпов экономики. Так, кризис 2008 года в США был связан именно с проблемами на рынке жилья. По той же причине обвалилась экономика Испании в 2009 году. Дело здесь не в том, что люди не смогут приобрести жильё, а в том, что в строительной отрасли работают миллионы сотрудников, вертятся миллиарды долларов. 
Выгодна эта ситуация будет, пожалуй, только тем, кто сдаёт свои квартиры в Москве: людям придётся снимать жильё вместо того, чтобы покупать своё. 

Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп»: Дешёвых жилищных займов мы в ближайшем будущем, очевидно, не увидим. Если недоступность кредитов для бизнеса и населения будет сохраняться на протяжении длительного периода времени, неизбежно снижение деловой активности в стране в целом и на рынке недвижимости в том числе. Нельзя исключить и риск впадения российской экономики в рецессию. 

Ситуация на рынке 

По разным данным, многие банки приостановили выдачу ипотеки, стараясь обезопасить себя от потерь, увеличили сроки принятия решений: ведь размер ставки определяется на момент подписания договора, а значит, даже те, кто подал документы на получение ипотеки сейчас, смогут получить её уже после Нового года и уже совсем по другим расценкам. В данный момент жильё продаётся быстро, цены на него растут, но на сколько хватит ажиотажного спроса, тем более в условиях повышающихся ставок по ипотеке, не знает никто. 

Павел Тимошенко, руководитель Ипотечного центра ФСК «Лидер»: По сравнению со вчерашним ажиотажным днём, сегодня банки начали принимать меры, и, как и предполагалось, некоторые из них уже поднимают ставки по ипотечному кредитованию. Например, банк «Возрождение» уже прислал нам новые ипотечные программы с процентной ставкой от 17,5 %. Некоторые банки предпочитают держать паузу и прекратили принимать новые заявки, а есть те, кто повышает ставки по уже подписанным кредитным договорам, кредит по которым ещё не выдан. На днях ждём новых условий от ВТБ24, который уже сообщил о намерении повышать ставки, но на сколько именно — пока неизвестно. 
Также повышение ключевой ставки привело и к удорожанию проектного финансирования для застройщиков, которые привлекают кредитные средства под реализацию своих проектов, что, несомненно, отразится на цене кв. м для конечного покупателя. 
Поэтому в ближайшее время стоит ожидать не только повышения ставок по кредиту, но и увеличения стоимость самих квартир. 

Платить придётся «простым смертным» 

Больше всего всех игроков рынка на данный момент интересует, временная ли это мера — повышение ключевой ставки. ЦБ РФ повторяет опыт Турции, где эта ставка была повышена в начале этого года с 7,75 до 12 %, но уже через пять месяцев, после того, как курс лиры укрепился, ее начали понижать. Дать прогноз, как будет развиваться ситуация в России, не сможет, пожалуй, никто, потому что это напрямую зависит от курса национальной валюты, политической обстановки в стране и мире. В данный момент понятно только одно: нестабильная ситуация в экономике страны ударит по карманам всех россиян. 

Генеральный директор компании «НДВ-Недвижимость» Александр Хрусталёв: 17 % — это не постоянная ставка: при таких условиях экономика работать не сможет. Если подобная ставка удержится в течение 2–3 месяцев, то только по этой причине себестоимость строительства вырастет на 10 %. Такая ставка вредит всем: и застройщикам, у которых сейчас нет возможности привлекать кредиты, и покупателям, которые столкнулись с переоценкой условий кредитования. Сейчас, на фоне осложнения ситуации, сложно оценивать активность девелоперов в следующем году. Однако надеюсь, что половина игроков в ближайшие 6–12 месяцев останется на рынке.

Источник: АиФ


Читать еще
ТЕМА МЕСЯЦА: СТРОИТЕЛЬСТВО. Жилой комплекс на ул. Демонстрации. Фоторепортаж стройки
В настоящее время выполняются монолитные работы 2 этажа жилого дома. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию - 1 квартал 2016 г.
2121 0
Выбираем антикризисную технологию строительства жилья. - Инфографика
Технология, по которой построено здание, также имеет большое значение.
1766 0
«СУ-155»: что делать дольщикам?
Что означает процедура наблюдения? Сколько продлится этот период, что будет происходить? А главное – как действовать тулякам, заключившим договоры участия в долевом строительстве объектов, - на эти и другие вопросы для журнала Professional ответил юрист Сергей Шарыгин.
1851 0
Жилой дом на ул. Первомайская. Фоторепортаж стройки
Жилой дом расположен в центральной части города Тулы. В непосредственной близости с ЦПКО им. Белоусова и главных улиц города. 13-этажный дом на 114 квартир, два дома на 17 этажей.
1890 0
Тульский бизнес всерьез озабочен введением налога на имущество по кадастровой стоимости
С 2014 года налоговая база организаций определяется исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Чтобы изменения заработали, в Тульской области составлен предварительный перечень из порядка 4000 объектов бизнеса, проведена их кадастровая оценка.
3114 0



Возврат к списку

Наши партнёры