Цифры. Проблемы. Надежды

10 августа – торжественная дата для представителей одной из крупнейших и важных экономических отраслей – День строителя. Традиционно в канун праздника принято анализировать состояние сферы, подводить итоги и строить планы, озвучивать статистику и т.п. И в тульском регионе в этом году есть что обсудить.

Статистика

К примеру, объем введенного жилья – самый, пожалуй, показательный параметр для характеристики состояния отрасли. В 2013 году в нашем регионе был поставлен своего рода рекорд – сдано порядка 503 тыс. кв. м жилья, рост по сравнению с 2012 годом, на 62%. Для сравнения, в 2012 году этот показатель равнялся всего 18%.

Ввод площади многоэтажных домов увеличился на 95,7%. Правда, больше половины всего введенного в прошлом году жилья по-прежнему составляют индивидуальные дома.

За пять месяцев 2014 года, по данным Туластата, введено 175,5 тыс. кв. метров жилья, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года цифра выросла на 52,5%. При этом на 72% вырос объем площадей, введенных населением – с января по май – 125 тыс. кв. метров.

Рост темпов строительства жилья, который показала с начала года до мая Тульская область, почти вдвое выше среднего показателя по Центральному федеральному округу – 28,5%.

Во Владимирской области было введено всего на 4,8% больше, чем в 2013 году, в Белгородской – на 3,1%, а в Брянской – и вовсе на 2,3%.

Однако при этом в соседней Калужской области, к примеру, строительство жилых домов за этот же период выросло 2 раза, в Костромской области – на 87%, а в Воронежской прирост составил рекордные 350%. Но и там населением было введено также около половины всего объема жилья.

Проекты

Давая оценку происходящему сегодня в строительстве, эксперты часто обращаются к советским временам, отмечая, что тогда строили не точечной отдельными объектами, а сразу микрорайонами и городами вместе с сопутствующей социальной и транспортной инфраструктурой. При этом и темпы возведения домов тогда в тульском регионе достигали 770 тыс. кв. метров в год. Сегодня комплексная застройка осложнена наличием уже построенного жилья, географическими особенностями местности и другими факторами.

Надежды на максимально глобальные перемены здесь возлагаются сегодня на возведение так называемой «Большой Тулы». В июне 2014 года было окончательно принято решение по созданию агломерации областного центра и ряда муниципалитетов Ленинского района. Предполагается, что объединение должно решить ряд проблем градостроительства и развития транспортной инфраструктуры, избавить от точечной застройки, содействовать освоению новых территорий для строительства и послужить созданию новых инвестиционных площадок. Однако понятно, что коренные изменения в облике региональной столицы мы сможем наблюдать только через несколько десятков лет.

Что касается более ближайших перспектив, сегодня в областной столице комплексная застройка ведется сразу в нескольких районах города.

Так, уже в 2014 году будут сданы объекты ГК «Владар»: новый ЖК на пересечении улиц Пузакова и Герцена в Зареченском районе, 17-этажный дом на улице Бондаренко в Пролетарском районе, жилой комплекс «Аристократъ» (застройщик - ГК «Мегаполис Девелопмент»), ряд домов микрорайона «Левобережный» ООО «Ин-Групп», два корпуса в строящемся микрорайоне «Парус» (IV Северо-восточный микрорайон) намерена ввести в эксплуатацию ГК «СУ-155», в 4 квартале 2014 года ООО «Таширстрой» сдаст многоэтажный жилой дом на ул. Фрунзе.

В 2015 году ООО «Ин-Групп»планирует достроить жилой комплекс бизнес-класса на улице Маргелова. Также в 2015 году рязанская ГК «Новый город» обещает сдать три девятиэтажных дома ЖК «Премьера», позиционируемого как жилье эконом-класса, в Зареченском районе Тулы.

Планируется освоить ряд площадок в областном центре: в районе «Красных ворот» с предполагаемым вводом – 840 тыс. кв. метров, I-й Юго-Восточный микрорайон - 235 тыс. кв. метров, жилой район в Северной части Зареченского района г. Тула - 723 тыс. кв. метров, в пос. Скуратово – 67 тыс. кв. метров. (Более подробно об этих проектах читайте на сайте журнала Professional http://proftula.ru/articles/183/29445/).

Но самым, пожалуй, масштабным по праву можно назвать проект застройки территории рядом с Калужским шоссе – так называемая «Новая Тула».

Здесь предусмотрено строительство более 1 млн. кв. м жилья. Микрорайон рассчитан на 35 тыс. жителей и разместится на территории площадью 515 га. Предполагается также возведение социальной инфраструктуры – школ, детских и спортивных площадок, детских садов, наземных многоярусных парковок. Планируется построить более 20 км дорог.

Первая очередь строительства разместится на участке площадью 105 га. На нем будут возведены 58 многоквартирных домов. В июне этого года уже началось строительство двух первых жилых домов. Срок сдачи запланирован на первое полугодие 2015 года.

Механизм реализации программы «Жилье для российской семьи» предполагает оказание поддержки застройщикам в обеспечении земельных участков инженерной инфраструктурой посредством инфраструктурных облигаций АИЖК. А стоимость квартир, согласно условиям программы, не превысит 30 тыс. руб. за 1 кв. метр.

Вообще, жилья эконом-класса, по наличию которого, в том числе, можно судить и о состоянии строительной отрасли в регионе, в Тульской области пока явно недостаточно. Причем и среди новостроек. Так, как рассказала журналу Professional руководитель отдела новостроек АН «Ваш дом» Екатерина Семичаснова, среди жилых комплексов Тулы, относящихся к жилью эконом-класса, сегодня можно называть ЖК «Левобережный» (ООО «Ин-Групп»), ЖК « Премьера» на ул. Октябрьская, («Новый город»), ЖК «Парус» на ул. Хворостухина (« СУ-155») и ЖК «Новое Заречье» («Стройкомплект»). Цена за квадратный метр в жилье эконом-класса колеблется от 34 до 45 тыс. за 1 кв. м в зависимости от площади квартир. «На сегодняшний день на тульском рынке спрос на жилье эконом - класса значительно превышает предложение. К сожалению, на данный момент застройщики не могут обеспечить необходимый объем жилья этого класса», - подчеркнула эксперт.

Актуальные проблемы

И это касается не только жилья эконом-класса. Сегодняшние реалии таковы, что регион по-прежнему остро нуждается в новом жилье. Как отмечают представители экспертного сообщества, сегодня новостройки раскупаются на этапе котлована, любого ценового сегмента, причем за наличные средства, то есть, у людей есть деньги, которые ждут своего часа, есть спрос, но удовлетворить его нечем.

И проблема тут кроется не в отдельно взятых аспектах, а в отсутствии комплексных решений.

Так, по мнению Президента НП СРО «Объединение проектировщиков Тульской области» Владимира Моисеева, самый большой вопрос в том, что нет ни комплексного анализа ситуации в отрасли, ни четкой программы дальнейших действий, ни слаженности между самими строителями. «Необходимо определить, что вообще нам сегодня нужно, куда двигаться, - отмечает Моисеев. – Сегодняшние «хрущевки», срок жизни которых 50-60 лет, устарели не только физически, но и морально. Нужны новые здания, но такие, которые в будущем можно будет или легко реконструировать, или сносить».

С ним солидарен и Президент Тульской Гильдии Риэлторов Алексей Сидоров: «В Москве все «хрущевки» сносят, а у нас они пока не стоят даже в плане по сносу. Свои задачи они уже выполнили, пора заменять их более комфортными домами для проживания граждан. И одновременно выстраивать инфраструктуру, организовывать парковки, в том числе подземные, строить новые дороги и т.п. Если будет реализована «Новая Тула» в том виде, в котором она заявляется, то это станет одним из примеров правильной организации пространства, жилья, компоновочных решений для жизни».

Один из наиболее серьезных вопросов, мешающих развитию отрасли в Тульской области, неоднократно озвучиваемая проблема подключения к коммуникациям при строительстве многоквартирных домов.

«В соседних регионах точки подключения инженерных коммуникаций находятся на границе выделяемого под застройку участка, - поясняет главный архитектор компании «Ин-Групп» Павел Колотев. - В тульском регионе дается участок, а точка подключения, к примеру, водопровода, находится за 4 км, за 3 км – канализации, электрическая подстанция в 5 км и т.д. При этом застройщик должен провести еще и реконструкцию заборных сооружений, очистных и т.п. То же самое касается и дорог, и прочих коммуникационных сетей. Как-то решить вопрос можно пока только с водой: построив крышную или квартальную котельную».

Вопрос с коммуникациями действительно один из наиболее острых и давно стоящих на повестке дня, неоднократно заявляется застройщиками как одна из причин высокой стоимости квадратного метра. Обсуждается на всех уровнях власти. Однако пока существенных сдвигов так и нет.

Другая сложность – процесс оформления строительной документации. «Непосредственно строительство занимает не более 15% всех трудозатрат, остальное – бумажное оформление, - считает Павел Колотев. – Чтобы получить разрешение на проведение работ, требуется оформить множество актов по тем же коммуникациям, к примеру, их утвердить, пройти не одну экспертизу, заключить договоры аренды на время строительства, поставить объекты на кадастровый учет. Вот это наша действительность. Построить можно быстро, а оформлять долго. А без наличия бумаг это называется самовольное строительство, за что предусмотрена серьезная ответственность вплоть до уголовной».

Немаловажным на сегодняшний день является и вопрос строительных материалов. Ведь от их качества зависит и долговечность и безопасность самой конструкции, и энергопотребление, а значит и расчеты за коммунальные услуги для будущих жильцов.

«Если говорить о наших клиентах, то они приходят к нам, как правило, уже подготовленными в плане того, какой материал им требуется. И предпочитают вкладываться в более дорогие, но более качественные и экологичные материалы, - отмечает менеджер по продажам торгового дома «Braer» Юлия Борисова. - Это касается и владельцев частных домов, и ряда тульских застройщиков многоэтажного строительства.

Есть материалы, которые прошли проверку временем и давно заслужили славу долговечных и экологически более эффективных. При этом их себестоимость будет не намного выше современных дешевых аналогов (сделанных часто с ошибками в технологии производства), а окупаемость использования гораздо выше и быстрее, меньше и трудозатраты, и финансовые расходы непосредственно при возведении жилья.

Причем, такие производства есть и в Туле, и в области, то есть, нет дополнительных расходов на долгую транспортировку из других регионов. И при всем этом застройщики и проектировщики все равно не хотят применять эти материалы. Первые – по экономическим причинам (важно получение прибыли в краткие сроки, без учета дальнейших расходов по эксплуатации дома, которые лягут уже на плечи жильцов), а вторые стремятся избежать лишних расчетов при подготовке проекта».

Перспективы

Как видим, вопросов, которые строители вынуждены решать каждый день, немало. Добавляет их и активное развитие интернет-технологий, и не за горами время, когда без их использования очень быстро можно стать не конкурентоспособным. А значит, осваивать их придется, чтобы удерживать и развивать свои позиции на рынке.

Меняются и материалы, и технологии, и условия, разрабатываются новые законодательные нормы и правила, внедряются инициативы и т.п. Все это требует максимальной концентрации внимания и сил.

Тем не менее, пока у тульских строителей есть главное – есть спрос на их объекты. Есть покупательская способность, есть ипотечные продукты и программы, есть необходимость расселения ветхого и аварийного фонда. А значит, строительство жилья должно продолжать развитие и наращиваться темпы.

До конца 2014 года в Тульской области планируется построить 560 тыс. кв. метров жилья, а к 2018 году и вовсе выйти на уровень в 650 тыс. кв. метров и такой объем жилья возводить ежегодно.

В Туле в 2014 году запланировано сдать 330 тыс. кв. м жилья, со следующего года – 350 тыс. кв. м. Задачи сложные, но реальные. Окажутся ли они посильными для области, или «погоду сделает» снова индивидуальное строительство, - покажет время. Хочется надеяться, что в преддверии следующего Дня строителя тем для обсуждения будет не меньше, но говорить мы будем не о проблемах, а о результатах, причем только в позитивной тональности.